失信人买房贷款的秘密曝光！你绝对想不到的背后故事

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　　刚刚，央行召集25家银行紧急开会，传来楼市大消息！

　　在各个地区、中央各部委合力遏制下，房地产市场将会迎来怎样失信人买房贷款的秘密曝光！你绝对想不到的背后故事的变化， 对于那些现在还在盲目追高的疯狂投炒房客，还是好好思考下。

　　刚刚，楼市又传来重磅消息。

　　央行召集25家银行开会，要求严格执行限贷政策

　　就在刚刚（10月19日），人民银行上海总部召开会议，25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会。

　　会议要求，各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。

　　房企发债自9月起开始收紧，并未“一刀切暂停”

　　据21世纪经济报道，交易所近日给地产企业公司发债按下了暂停键。数名券商债券发行人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，交易所暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。

　　不过，今日有多位券商表示，地产企业公司债发行并未一刀切。据券商人士透露，目前有关部门根据地产企业具体财务状况指标，制定了何种地产企业可以发行公司债、何种企业需要审慎发行的标准。

　　总得来说，对房地产行业整体来说，未来通过发债的方式获取资金可能难度会更大。其实自9月下旬开始，在房地产公司债的审核阶段收紧之外，能够发行成功上市的也寥寥无几。

　　此外，10月12日，央行召集17家银行开会出手调控楼市失信人买房贷款的秘密曝光！你绝对想不到的背后故事；10月14日，住建部再出重拳规范房企经营净化市场等等，近期楼市调控政策可谓是密集出台。

　　值得关注的是，昨天（18日）央行公布的金融数据还释放重磅信号！

　　房贷已经结束最后的疯狂

　　整体来看，中国9月金融数据延续了8月的回升势头，新增人民币贷款、社融规模均超预期。

　　值得注意的是，此前两个月“满眼都是房贷”的状况虽然所改善，但在新增人民币贷款中，有接近四成是个人住房贷款。

　　德国商业银行亚洲高级经济学家周浩表示，年内应该也是最后一次看到信贷和社融这么高的增量了，这是（年内）最后的疯狂。

　　首席财经评论员齐俊杰表示，下月起信贷会大幅下降，估计可能会锐减一半以上。至于房地产，毫无疑问第四季度肯定是逐渐冷却的。那买了房的，怎么办失信人买房贷款的秘密曝光！你绝对想不到的背后故事？

　　一旦房价暴跌，房子没了你还得还钱！

　　房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房！有人问，明明保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，没有违约。银行为什么还收走房子？

　　小编现在就揭开这个银行不愿意告诉你的惊天秘密：贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。

　　以一套100万的房子，首付30万，贷款70万为例，一年后，刘先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。当房子市场价跌到50万元，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。

　　对于普通人来说，当初为了买房把积蓄都掏光了，哪里还来的钱补差额？这时银行就会房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，那么你不仅首付白交了，还欠了银行29万（69-40）！

　　房地产业普遍存在过度融资现象

　　房地产企业普遍存在的过度融资现象，主要体现在以下三方面：

　　一是银行贷款以及银行理财资金通过信托、基金以及资管等通道流入房地产企业。2009年以前，我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，2009年“四万亿”刺激后，银行信贷采取总量控制方式进行管理，银监会限制银行贷款投向房地产行业，此后，房企通过非标融资方式变相取得银行贷款就成为其主要的融资方式，主要通道就是信托、券商、保险公司、基金等推出的信托计划、基金产品以及资管产品等。

　　以房地产发行的信托产品为例，据Wind统计数据，2010年以后，房地产企业发行的信托产品规模大幅增加，连续6年维持在2000亿元的高位（参见图1）。这充分说明，2010年以后，房地产企业通过信托、基金、资管计划等非标产品进行融资是很常见的。

　　再举个比较特殊的例子，据房地产开发企业华夏幸福公司公告及年报，2012-2016年，华夏幸福不依靠银行贷款，运用16种融资方式从外部融得资金2974亿元，这些融资方式中包含了委托贷款、夹层式资管计划、特殊信托计划等等非标产品，2012-2015年，信托融资占其总体融资的比例分别达到73%、43%、44%、40%。

　　从银行理财资金的投向来看，随着无风险收益率的下行，相对安全且收益率较高的房地产行业成为银行理财资金青睐的资金投向，这使得理财资金投向房地产的比重逐步上升：2015年配置规模达到1.54万亿元，占比达到6.5%，较2014年提升4.1个百分点（参见图2）；2016年上半年投向房地产行业的理财资金则达到2.09万亿，较2015年全年增加了5600亿。

　　二是公司债发行规模大幅增加。2015年1月证监会正式发布《公司债券发行与交易管理办法》，该办法大大简化了公司债发行的门槛、提高了发行效率、扩展了募集资金用途。随之而来的是2015年下半年开始房企公司债发行规模的大爆发。Wind数据显示，2013年房地产企业发行的公司债规模只有5亿元，2015年大幅飙升至4122亿元，2016年1-9月发行量达到7481亿元。

　　三是房企定增井喷。随着货币进入宽松周期，自2014年下半年起，被停3年的房企股权再融资开闸，上市房企纷纷上马非公开发行预案。借助着2015年的大牛市，房企定增在2015年迎来井喷，共发行1439亿元；截至10月12日，2016年上市房企也已通过定增融资1402亿元，2016年创历史新高几成定局（参见图3）。需要注意的是，定增直接扩大了房企的净资产，进一步提升了企业加杠杆的空间，是一种具备“乘数效应”的融资手段。

　　上述三点都表明，近两年来，房地产企业的融资规模大幅提升，存在过度融资现象。

　　过度融资带来的后果是滥用杠杆

　　一般房企滥用杠杆的方式主要有以下几种：

　　一是部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资，一般模式为：基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV，其中基金占绝对控制权，基金以委托贷款的方式提供资金，资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。拍地成功后，房地产企业偿付委托贷款本息，并受让对应基金的股权。而一旦房地产企业发生违约，基金有权进行处置(参见图4)。

　　二是部分企业在土地竞拍成功后，在土地出让金首付环节也引入杠杆，模式和保证金融资类似，导致实际房企支付的首付款不足50%（参见图4）。

　　三是部分房企通过购房尾款证券化、物业费资产证券化等ABS创新产品、非标债权融资、民间借贷进一步加杠杆。根据中证网资料，世茂房地产就通过购房尾款证券化和物业费资产证券化分别融资6亿元、15.1亿元；人民网则曾报道，浙江兴润置业、南京福地地产、四川怡和集团等中小型房企都曾因为涉及民间借贷导致出现偿债危机。

　　过度融资、滥用杠杆隐含三风险

　　一是助推房地产市场泡沫的形成。过度融资和滥用杠杆导致“地王”不断涌现，这对本已火热的房地产市场火上浇油，大大助推房地产市场泡沫的形成。

　　二是可能触发信用性风险。房地产企业过度融资、滥用杠杆必然导致负债水平高企，一旦未来房地产市场出现较大幅度调整或者未来房地产行业融资收紧，将导致房企融资成本上升，回款压力加大，很可能引发房地产企业信用违约事件，导致信用风险爆发。

　　三是引发银行业坏账风险。总的来说，房地产企业资金来源还是以银行资金为主，一旦房地产行业出现信用违约事件，必然导致银行业坏账增多、不良率上升，给整个金融体系带来动荡。

　　调控下房价走势，各方市场观点分歧明显

　　在多重调控政策下，大家最关心的是，我们的房价到底会不会跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本轮调控后流动性抽离后，房价会不会出现像去年股市那样的大幅下滑。从目前来看市场的观点分歧也比较明显。

　　继续看多的观点认为目前中国城镇化率并不高，投资渠道也相对单一，房产除了本身的价格增之外，还有额外的租金收益，目前来看难以找到比房产更好的投资品种。而调控政策也主要是以抑制过快上涨为主，并非彻底打压。

　　看空的观点则认为，从大周期来看中国房地产市场从未经历过合理的调整，而目前居民购房的杠杆率也过高，房产在国民经济中的占比过重，人口红利周期也已基本过去，调整已是应有之义。

　　在各个地区、中央各部委合力遏制下，房地产市场将会迎来怎样的变化，也是值得大家思考！

　　“调控是鸦片，楼市是春药？”

　　明星宣布离婚总是在半夜，狗仔爆料总是“周一见”，水军们总是喜欢八点二十发，楼市宣布调控总是在节假日前一天……这些规律，简直就像女人的大姨妈一样准时。只是苦了公号狗们，加班熬夜无假期，痘痘皱纹白头发。

　　我知道你们想听听俺对调控的看法。面面俱到不是拆姐的风格，每一个城市的政策都不相同，具体分析起来没啥意思。让拆姐更在意的是：

　　楼市的本质是什么？调控的本质是什么？

　　楼市是支柱，经济的支柱。人们都在这么说，但偏偏有关部门就不信，他们捂着自己的眼睛说，你瞎吗？楼市怎么可能是一个国家经济的支柱？

　　这很讽刺，但不影响事实。楼市打个喷嚏，水泥、钢材、建筑、银行、保险、债市、股市等等都得感冒，这就是现实。从房地产认识中国。

　　久远以前，让人又爱又恨的任大炮还可以发声的时候，他说房地产就像政府的夜壶，需要的时候就拿来用一下，用完了就一脸嫌弃地踢到床下。其实，这个比喻不是他的原创，而是民国上海青帮的老大杜月笙说的。

　　不得不说，老任的比喻很直接，但不够形象。都什么年代了，谁知道夜壶是个什么东西。反正拆姐没有见过。

　　拆姐换一个更委婉（更污）的比喻吧。楼市就像春药，在经济不行的时候就来一副，立竿见影效果好，包治包爽无烦恼。这一道兴奋剂，仿佛可以解决一切政治经济难题，当然，国足除外。

　　其实这个疗效也不是先天就具备的。追根溯源的话，2009年的四万亿是一切的根源。也是从那个时候起，有关部门发现，经济还可以这么玩！这简直就是制度的优越性啊！

　　当然，春药用多了很伤身，总会迎来油尽灯枯的一天，但欲罢又不能，这个时候，一双有形的神秘之手便出现了——宏观调控。调控就像鸦片。用多了就忘了痛，让人沉迷，产生幻觉。

　　在调控之手的拨弄下，经济变得像一个绣花枕头，任人涂鸦，任人打扮。这个绣花枕头，批了一个凯恩斯主义的套子，但里面全是计划经济的残渣。

　　有不少人是欢迎调控的，尤其是在大城市中还没有买房的人们。但拆姐必须说点实话，别犯傻，调控的目的并不是为了让你买得起房。买不起的依然买不起，即便让房价慢些涨，你依然买不起。一线城市的房价已经很高了。

　　调控是为了让冲向悬崖的房价放慢些脚步。本来一年之内可能崩盘的，现在放长远到十年。调控给房价一个更缓慢而可控的上涨预期。楼市这副春药，需要保持长远的疗效。

　　简言之，不要一下子爽死，要慢慢爽，慢慢死。

　　不调控，房价可能会降。因为调控，房价不可能降。因为房价降并不符合政府的利益。别忘了房价背后有整个金融系统的风险考量，别忘了那些庞大的地方债务还等着卖地收入来还呢。

　　一件商品，有一个强大的外部力量，通过限制购买、限制贷款的形式在遏制需求，本身就说明这件商品在需求关系上的不对等，是供不及需的。所以即便调控让成交量萎缩，价格也没有下行的理由。

　　调控让房价上涨的速度缓一缓，跟上通货膨胀的节奏。让群众的情绪稳定，觉得有关部门在作为，觉得自己稍微努力一下还是可以买得起房的。调控的目的便达到了。这一剂鸦片，不仅是有关部门需要的，也是有些群众需要的。

　　楼市调控的效用太明显。以至于其他行业的领导非常眼红。这不，交通部迎来新部长后不久，就发了一个通知，要规范网约车市场。

　　以后北上广深，只有本地户籍、本地车牌才有开网约车的资格，而且对车的排量、轴距、是否合资品牌都有规定。要真这样搞，据说市面上的网约车会减少四十倍。Excuse me?

　　这个政策让滴滴十分紧张，也让百合网、世纪佳缘等相亲网站十分紧张，因为一旦实施，滴滴有可能超过他们，成为最牛的相亲平台。为啥？因为能开网约车的都是本地户口，有车，一般也有房，约车平台还有照片、电话，这简直就是为单身女青年准备的超级福利包啊。

　　户籍，这个从古至今一直束缚着国人自由迁徙的政策，再一次展现出它历久弥新的生命力，无论是房、是车，以后说不定还会影响到你的一日三餐，你的穿衣打扮。

　　说回楼市。连续几天，20座城市的霹雳手段之后，楼市告别繁荣期，已经有人在讨论有哪些房企会先死。看热闹的永远不嫌事大。

　　但其实，只要价格不崩，房企就没什么大碍。即便成交量断崖式下跌，也不致死。地在手中，房在手中，快周转和慢慢卖有什么区别吗？价格不崩，细水长流。房企的命脉在资金，只要还能继续融到钱，房企的好日子就没有到头。尤其是大房企，因为大房企不愁融不到钱。

　　什么时候银根也收紧了，你再来关心房企们的命运吧。

　　融创还是会不断提升自己在TOP10中的排名，恒大还是会坚持明年4500亿、后年5000亿的销售目标。强者恒强，这两个最嗜血的兼并者依然会开足马力，像鲶鱼一样把水搅浑，助推行业的大洗牌。

　　拆姐前不久曾爆料，住建部在研究制定此轮调控政策的时候，曾经召集过全国主要房企的高层开过会，其中就包括融创、恒大。当然，如果你通俗地理解成通气，甚至是通风报信，也是可以的。

　　你先别管公平不公平。维护市场稳定一个很重要的内容，是维护主要企业和从业人员的情绪稳定。事实上，规模达到一定程度之后，这些大房企的地位再难撼动。这也是房企拼命往上加规模的原因。马太效应在地产圈内最为直观。

　　那我们作为最普通的吃瓜群众，多余的钱该往何处去呢？国家说，实业好凋敝，欢迎来帮扶实业，助推供给侧改革。你会去吗？

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