利率下调，你的月供会变少吗？揭秘真相！

　　买房是个大事儿，不仅要提前和家里商量，还要算清楚其中利率下调，你的月供会变少吗？揭秘真相！的账。精细精细再精细，小沃买房那会儿，计算器是不离手的。

　　——小沃说

　　租房和买房，哪个更划算利率下调，你的月供会变少吗？揭秘真相！？

　　买房。

　　用最朴素的话来说，租房是为房东还房贷，买房使为自己积累资产。这还不算房价上涨带来的收益。

　　房产投资的真正预期收益应该是“房租＋上涨的房屋差价”。

　　比如，上海一套 500 万元的房产，一年租金 5 万元，涨幅 45 万元，那么这一年房产投资的收益率就达到 10%。

　　从政策角度来说，目前我国正在大力推进租赁房的建设，但考虑到城镇化进程和人口导入因素，在大城市安家的年轻家庭仍然不应该错过买房的第一班车。即便房价真的稳步不前，楼市的准入门槛却会越来越高，拖延和等待很可能最终是在给自己增加入市的难度。

　　买在大城市还是小县城？

　　从城市发展规律来看，人口是往大城市聚集的。目前，我国大城市人口率非常低，不到澳大利亚、日本等国家的一半。

　　日本是 64.7%，澳大利亚是 59%，韩国、加拿大和美国是 45%，中国是 23.8%，这意味着中国的人口聚集还有很大的空间。

　　因此，未来大城市房价的上涨速度依然会更快，大城市的房产也会更有投资价值。

　　一个家庭一生中往往会经历 2 至 3 次置业，所以首次置业的选择就变得尤为关键，因为它是家庭财富的第一块跳板，将为后续几次置业保驾护航。

　　公积金贷还是商贷？

　　由于公积金贷款比商业贷款利率低，多数人会觉得公积金贷款比商业贷款更省钱，但其实商业贷款和公积金贷款在保险费方面略有不同。

　　对于商业贷款来说，只要不是商用物业或年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险；

　　如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费为“贷款金额 × 贷款年限 ×0.02%”，两者抵消的话，公积金贷款的优势就变小了。可见，如果贷款额度较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。

　　贷款额度越高、期限越长越好吗？

　　未必。

　　为了保证家庭的生活质量，月供维持在家庭收入的 30%~50% 之间最为合适。

　　对于夫妻双方收入差距悬殊的家庭来说，月供建议维持在双方收入和的 30% 左右，以规避因高收入一方失业造成的还贷压力。

　　对于夫妻双方收入相对平均的家庭来说可适当给自己加压，月供比例提高到双方收入和的 50%。

　　就目前普遍状况来看，不少小家庭月供压力惊人，存在将收入的 70%，甚至更多用于还房贷的现象。不仅给小家庭带来不少日常开支短缺的苦恼，也因过度透支扼制了小家庭未来的成长性。

　　因此，在贷款额度上留有一定余地才是明智之举。

　　等额本息和等额本金哪个还款方式好？

　　等额本息：每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，业主的还贷压力均衡，但利息负担相对较多；

　　等额本金：又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息负担较少。

　　从减少利息的角度出发，选择等额本金还款法貌似是“划算”的，但也不能一概而论。等额本金虽然节省了利息，但初期还款压力太大，往往不适合刚刚建立的小家庭。

　　综合来看，等额本金适合收入强劲稳定、且 5 年内有房产置换计划的家庭，等额本息更适合计划长期持有房屋的家庭。