房贷提前还款，利息如何计算？

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　　我们中国人有句老话说房贷提前还款，利息如何计算？的是“无债一身轻”。很多的朋友都不愿意欠别人钱，不管是个人，还是银行。所以很多有房贷的朋友们，在自己有余钱的时候就会考虑将银行的房贷还清。那么提前结清银行的房贷是否划算呢？

　　交广微贷易认为提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。

　　首先，我们先来说说利率的事情。房贷利率的一般范围为下浮30%（7折）到上浮10%，不同的人他享受的利率标准也是有区别的。这里我们来举两个案例：

　　王先生在2007年年底贷款100万元购买房贷提前还款，利息如何计算？了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，贷款年限是20年。

　　李小姐在2012年向银行贷款80万元购买了第二套房，签约时执行的是

　　上浮1.1倍的利率，贷款期限20年。

　　央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣或上浮利率是不受影响的。对于王先生的情况，交广微贷易认为现在银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折，而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话，以后再有购房需求，不但享受不到这个7折利率优惠，而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率，所以王先生还款就不是很划算。

　　对于李小姐的情况来说，目前的贷款利率水平来看是较高的。此外，李小姐采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。李小姐的借款期限是20年，目前只还了4年，因此提前还款是可取的。

　　其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。交广微贷易认为，如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。

　　此外，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。

　　最后，如果您未来一段时间由流动资金需求的，当然也没有必要提前

　　还款。

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　　通过以往的业务数据来分析，交广微贷易建议以下三种情况不要提前还款：

　　一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。

　　二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

　　三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

　　当然，万事无绝对，不宜还款并不代表不能还款，如果房产增值了您希望提前还款赎楼后再次申请贷款获得更多的资金，那提前还款也是值得考虑的。

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交广微贷易

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