房贷未还清是否可以作为抵押贷款的担保条件？

　　如何快速高效处置贷款抵押物房贷未还清是否可以作为抵押贷款的担保条件？，历来都是银行清收不良贷款房贷未还清是否可以作为抵押贷款的担保条件？的难题。广东中山农商行积极探索不良贷款压降模式，通过“在押转让”方式，加快化解不良贷款或隐性不良贷款风险，取得一定成效。截至2016年6月30日，该行共计受理在押转让业务34笔，涉及贷款金额15272.92万元，其中房贷未还清是否可以作为抵押贷款的担保条件？：在押转让成功处置贷款(含不良及隐性不良)18笔，收回贷款金额7660万元。

　　一、“在押转让”的主要做法：在押转让，是国土部门办理房产转让的一种方式，指在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，经抵押权人(即债权银行)同意，并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人通过转让抵押物所得价款，向抵押权人提前清偿所担保的债权，价款超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分则由债务人清偿。“在押转让”仅限于房屋、土地等抵押物，减少抵押物转让过程中的风险，更好地保护抵押权人和买卖双方的合法权益。

　　二、“在押转让”的操作步骤

　　(一)及早发现贷款风险,在最佳时机介入。对于办理了抵押手续的初期不良贷款和隐性不良贷款，中山农商银行在贷后检查中发现贷款存在贷款逾期未能清还、借款人因经营不善欠本欠息、借款人或抵押人在外有经济纠纷或其房贷未还清是否可以作为抵押贷款的担保条件？他隐性不良风险情况下。为快速化解贷款风险，在抵押物没有被查封的情况下，与借款人、抵押人协商沟通，通过出售其在押的抵押物的所得价款偿还贷款。

　　(二)寻找买受人。尽快寻找到买受人是办理在押转让资产的关键，通过借款人、抵押人寻找，银行协助寻找，或通过中介尽快找到买受人，买受人同意以在押转让方式购买抵押物。

　　(三)签订四方协议。确定意向买受人后，资产转让方(抵押人)、意向买受人、抵押权人(中山农商银行)与借款人签订《抵押期间房地产转让四方协议书》，协议约定在押资产的买卖意向，明确各方的义务、责任等内容。

　　(四)存入保证金。签订协议后，意向买受人在中山农商银行(债权银行)开立账户存入足额保证金(金额覆盖贷款预计至清偿之日的本金和利息)，作为转让抵押物变更过户的担保。同时，意向买受人与中山农商银行签订《资金监管协议》，约定保证金由中山农商银行进行冻结以作监管。

　　(五)办理在押资产的过户手续。经中山农商银行盖章同意后，买卖双方前往抵押物所在地国土部门申请在押资产过户，办理相关过户手续。

　　中山农商银行与买受人签订新的最高额抵押担保合同，连同已签订的《抵押期间房地产转让四方协议书》，到市国土局办理旧抵押权证注销和新抵押权证抵押登记手续(即办理原旧的产权证抵押权注销，再以过户后的新产权证重新办理抵押登记给中山农商银行)。

　　(六)收回贷款，注销抵押权。办理新抵押权证抵押登记后，中山农商银行解控上述监管账户，按签订的《资金监管协议》约定以监管账户的保证金归还贷款本息。贷款本息结清后，中山农商银行办理抵押权注销。

　　三、须注意的几个问题

　　(一)要成功办理在押转让，找到合适的买受人是关键，并且买受人必须同意以在押转让方式购买抵押物。

　　(二)足额保证金是抵押物过户的担保，必须覆盖贷款本息，确保贷款本息全额收回。

　　(三)当地国土部门对办理在押转让给予支持和配合。

　　(四)做好沟通，减少办理时间，确保在押过户顺利进行。在办理过户期间，可能会发生由于抵押物被查封、处置或其他限制权利、买受人变卦等情况影响不能成功转让。因此，必须与借款人、抵押人和买受人做好沟通，缩短办理时间，避免因时间拖延而发生变化影响到成功过户。(广东省联社信贷管理与资产保全部)

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