还有3个月贷款，能否提前解除合同退房？

　　在按揭贷款中还有3个月贷款，能否提前解除合同退房？，至少存在四个合同关系：即购房人与开发商间的房屋买卖关系还有3个月贷款，能否提前解除合同退房？；购房人与银行间的借款合同关系；购房人与银行间的房屋抵押关系；开发商与银行间的保证合同关系。

　　问题一：签了贷款购房合同后想退房还有3个月贷款，能否提前解除合同退房？，钱该退给谁？

　　依据《商品房司法解释》第25条规定，当按揭银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，以及就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉时，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　通俗点说：还有3个月贷款，能否提前解除合同退房？你起诉开发商要求退房，一旦得到法院支持，开发商不仅要将还有3个月贷款，能否提前解除合同退房？你交的首付款退还给你，同时其收取银行替你支付的其余房款也包含在你的诉讼请求中了，法院一旦判决开发商将所有房款退给你，而你拿到钱“溜”了，这时候银行基于你从开发商处购买房屋所享有的抵押权就落空了（既然房子你不买了，你为房子设定的抵押也就失去了基础）。而 如果银行可以参加诉讼说服法庭，让开发商直接将钱退给银行，一事两清，且无损他人，自然更好！ 问题二：遇不可抗力时，购房者的按揭贷款是否需要还？

　　购房人虽然买的是房子，但这个房能够登记在你的名下，就说明你享有了房子的所有权。那么法律规定，房子（物权法上称为物）是谁的，谁就要承担房子灭失、毁坏的风险。就如同你家借钱买了一台电视机，买回来后，如果因打雷震坏了，在电视机没有质量问题的情况下，损失就得你自己扛，借给你钱买电视机的人不会为你负责。

　　同样道理，在按揭买房子的过程中，银行就类似于借给你钱买电视机的人，只不过银行是收了你一大笔利息，而借给你钱买电视机的人可能不收利息或收很少的利息。所以，如遇不可抗力，房屋发生损毁，损失你要自己承担，银行的钱你还是得还的。

　　问题三：若房价大跌，不仅购房者受损，银行也可能找上门

　　假设购房者2011年买下一套300万元的房子，首付90万元，贷款210万元。五年后，购房者已经偿还银行本金35万元，剩余175万元。就在这时，房价一泻千里，已经腰斩，这套房子市场价仅为150万元。

　　这时候银行该坐不住了，仔细一算：当初借他210万元，是因为他将当时价值不低于210万元的房子抵押给了银行。现在，房子仅值150万元，但购房者欠银行175万元，银行发放的贷款有25万元失去了优先权保障，银行给了购房者两条路：一是先还25万元；二是再提供其他的抵押物。

　　《银行房屋按揭贷款合同范本》的有关条款是这样说的：“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本息。如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本息。”

　　因此你的抵押物价值下降，银行找到你后，很可能最终就要拍卖你房子了！到那时，你不但房子没了，甚至还要补齐没有完全偿付银行欠款的“窟窿”！

　　作者：崔新江律师

　　责任编辑：范晓