逾期网贷会对房贷申请产生负面影响吗？了解影响程度与应对策略

作者 |曹瑞

出品 | 信贷风险管理微信公众号

更多精彩内容逾期网贷会对房贷申请产生负面影响吗？了解影响程度与应对策略，请关注“信贷风险管理”（微信公众号）

　　房屋抵押贷款业务在民间金融领域最基础逾期网贷会对房贷申请产生负面影响吗？了解影响程度与应对策略的业务，本文作者多年奋斗网贷一线，实操过各种场景的网贷项目，实战经验丰富，在房贷领域有丰富的实操经验，感谢作者的无私分享！

　　本文讨论的房贷不包括银行按揭及抵押贷款。银行房贷业务模式已经很成熟逾期网贷会对房贷申请产生负面影响吗？了解影响程度与应对策略了，本文主要讨论民间房产抵押贷款的风险问题。因为从业人员早期缺乏完善的房产评估、信用评估、公证办理、逾期网贷会对房贷申请产生负面影响吗？了解影响程度与应对策略他项权证办理、法院诉讼、法院执行、司法拍卖流程及实操经验，导致操作风险、信用风险、评估风险大量聚集，操作不当便会导致本金套牢及亏损。

　　民间房产2012年开始在杭州市场上流行。早期大家简单的认为抵押绝对安全，后期在处理逾期房产的过程中面临价格波动、购房政策限制、流拍、司法耗时等众多问题，出借理财人慢慢认识到出借风险，杭州不少理财客户出借近千万本金最后手上持有近5套商品房，变现难，自此民间房贷市场逐步萎缩。后来宜信、玖富、信而富等公司也陆续推出了房贷业务，不过市场交易量并不高。有房产且还愿意拿来民间抵押的客户毕竟是少数紧急特殊人群，毕竟年化融资成本高达25%，长期使用大额P2P房贷资金负担很重，难以持续。

　　房产抵押贷款一般流程：

　　房贷客户正常模式应该是短期周转，最好半年以内，长期使用大额高成本资金是不可持续的。

　　房贷资料：夫妻双方身份证、结婚证、户口本、房产证、土地使用证、契证、双方信用报告、双方银行流水及其他正常证明；

　　信用评估：主要评估信用记录情况、负债情况及民间负债情况；

　　房产评估：评估价格时多参考几家报价，例如逾期网贷会对房贷申请产生负面影响吗？了解影响程度与应对策略我爱我家的报价更客观；

　　实地征信：注意外围调查，邻居沟通，考察家庭情况、不良嗜好、民间负债，重点询问房产是否出租，产权有无纠纷；

　　合同公证：确定是否可以做强制执行公证（逾期是可以省掉法院起诉的环节，直接拍卖变现）或者委托买卖公证；

　　抵押登记：确认本人亲自到场，预防“假老婆”代签法务风险；

　　房产拍卖：现在很多拍卖通过网络操作，拍卖有流拍风险，紧急情况自己拍下，流拍会直接打折再拍。

　　典型风险案例：

　　1、房产三证扣押给出借人签了抵押合同，但没有去房管局设定抵押登记，法律上成为一笔信用贷款，抵押权利不受法律保护，缺乏常识的容易上当；

　　2、未做实地征信及信用评估。借款3个月内逾期，司法流程至少半年以上，借款人还有民间债务（P2P公司及高息贷款等），房产被起诉查封，变现时间很长；

　　3、信用评估失误。借款人有不良嗜好（婚外情、赌博、吸毒等），很快陷入债务危机，借款人不配合或失联，房产被查封，维权时间拉长；

　　4、借款人在抵押前将房产租赁给第三方，租期很长，租赁维权大于抵押权，法院拍卖受阻，承租人要挟要补偿；

　　5、房管局抵押登记“假老公”代签字，真老公维权抗辩，维权受阻，最多获得一半的抵押权属；

　　6、房产评估价格虚高折扣过高，逾期后由于时间长造成本金及利息亏损；

　　7、操作多笔房产抵押债权，杭州临时房产限购，拍卖流拍，政策风险暴露；

　　8、房产为残疾人、80岁以上老人、小孩的唯一居住场所，法院保护弱势群体，拍卖受阻；

　　9、办理抵押登记后未扣留房产三证，借款人设定了二次抵押权，维权时间拉长造成利息亏损；

　　10、信用评估失误，借款人跑了，诉讼增加了传票公告送达、判决书公告送达流程，维权时间延长近半年；

　　11、利息超过同期银行贷款4倍，超过部分被借款人诉讼要求退还，本金被扣掉部分手续费，诉讼借款人抗辩；

　　12、合同条款有瑕疵，诉讼起诉地约定不清晰，立案受阻，维权时间拉长；

　　13、出借人和借款人在支付借款本金后，个人之间另外有资金往来，出现借款人之后支付出借人款项，款项未确权，最后借款人抗辩说是还款金额（实际不是还款本金）；

　　14、接受同行转接过来的高负债客户（等于原来出借人将风险转接给新的出借人），很快触发逾期；

　　15、房产抵押后没有进行适当的贷后管理，借款人故意把房产长期租给第三人，提前收走折扣租金导致法院执行是受阻。

　　房贷授信规则举例：

　　1、筛选借款需要在50万以内，借款期在6个月以内的优质客户进行授信；

　　2、选择有稳定工作、稳定经营项目的客户，重视对信用的评估；

　　3、信用报告评估时留意银行各类贷款到期时间，很多到期还本金的会产生很大的兑付压力，最好兑付期能错开房贷借款期限；

　　4、信用有瑕疵的，对贷款额度及期限进行适度压缩，警惕近半年频繁查询信用报告的借款人，一般已经去各大P2P公司申请了贷款（融资成本年化45%左右），一般负债很重；

　　5、近期工作、家庭、健康出现重问题的借款申请建议拒绝处理；

　　6、对正在被法院执行的借款人禁止授信；

　　7、将借款人姓名、身份证号、手机号、邮箱输入同盾科技信贷云进行扫描，判定是否为黑名单及同行融资情况，安融惠众的同业征信数据库对小额借款有一定的覆盖率，对甄别P2P负债有一定效果；

　　8、在开展业务前前往辖区公证处、房管局、法院提前咨询好所有政策，保证所有手续规范到位；

　　9、妥善保管房产三证原件、房产抵押他项权证、借款合同、公证书等原始凭据，防止二次抵押；

　　10、银行流水进行进账平均值、方差分析，要求近期借款人有一定的稳定入账（工资或营业收入等），保证现金流可以覆盖还款现金流；

　　11、通话详单分析时留意关机频次、漫游频次、固定电话排查（同行及催收信息），进行同行负债风险排查。

更多精彩内容，请关注“信贷风险管理”（微信公众号）

　　（简介：我们专注信贷领域，23万用户关注，创办宗旨是为了满足信贷人学习知识、提升技能、完善自我的需求，内容涉及银行、小贷公司、担保、民间借贷、P2P网贷等热门领域，用户包括高管、客户经理、风控、法务等，每日分享行业资讯、业务知识和法律实务文章，内容实操、实战、实用。）