商业贷款转公积金，一文解析流程中的难点

　　最近有很多网友跟天叔咨询酒店式公寓商业贷款转公积金，一文解析流程中的难点，比如商业贷款转公积金，一文解析流程中的难点：有哪些在售商业贷款转公积金，一文解析流程中的难点的酒店式公寓，哪些可以投资的，但是酒店式公寓你真的商业贷款转公积金，一文解析流程中的难点了解吗？今天天叔就带大家了解下关于酒店式公寓的知识。

　　1公寓的投资优势

　　不限购、不限贷、不限卖

　　南京2017年初开始限购，对于非住宅类的公寓产品，最大的好处是不限购，不担心占用购房资格。贷款一般只需首付五成，不用担心首付八成或者被限制贷款。相比目前房地产市场的投资环境，公寓的优势已经越来越明显了。

　　投资风险小

　　公寓大多面积小，总价低。这类公寓的好处就是不仅投入少，月供负担也轻，而且相对容易出租。很多公寓单靠月租金就可以解决月供了，也就相当于你的房贷由租客帮你还了，你只需要花个首付就可以拥有一套房。

　　产品功能丰富，投资自住两相宜

　　公寓不仅适合投资，也非常适合自住，比如：还在打拼的刚需一族，买不了住宅，就一定要选择租房吗？选个低总价的小公寓想办法筹个首付还是可以的吧，这样一来不但有了自己的小窝，而且原来交给别人的租金也变为了自己的月供，不是更好。

　　其实给老年人买套公寓作为居所已经是现在很多子女的选择。公寓的需求还是比较丰富的，无论是刚需、改善还是投资，公寓都能满足。

　　天叔认为，公寓因其属性不同于住宅，更适合中长线投资，所以不是什么公寓产品都值得买，要选择地段、品牌、价格合适的项目。

　　2公寓的弊端

　　1， 不能公积金贷款，公积金是针对住宅而言的，酒店式公寓只能用个人商业贷款。

　　2， 贷款最长只能贷10年，酒店式公寓不像住宅最长贷款年限是30年，公寓最长只能贷款10年，虽然总价比起住宅较低，但是还款压力并不小。

　　3， 不能落户，没有学区。酒店公寓由于不是住宅性质，不能落户，所以也没有学区之说，对于很多刚需来说，这是酒店式公寓最大的弊端。

　　4， 物业费，水电费较高。南京市的物业基本服务收费标准限价为1.9元/㎡/月，而公寓远远超出这个标准。比如苏宁嘉悦4元/㎡/月，银城KinmaQ+社区则是4.8元/㎡/月。商办公寓水电费按商用计算，生活成本较高（粗略计算的话民用水电费只有商用的一半），而且大部分没有天然气，只能用电磁炉。

　　5， 转让费用较高，酒店公寓的出手税费比住宅高，包括增值税、土地增值税、个人所得税。

　　卖方需交税包括：

　　① 增值税：转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税：核税价/（1+5％）-购房成本×5.6％

　　② 印花税：税收核定价×0.05％

　　③ 土地增值税：差额的30%-60%

　　④ 个人所得税：（税收核定价-购房成本）*20%

　　注：交易税费较为复杂，增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。

　　天叔认为：目前南京市场上有很多公寓项目，价格有高低，位置也有远近，产品差异性较大。公寓本来属于小户型产品，对空间的要求相对较高。户型结构不合理或者过小，后期难以达到出租标准。目前市面上挑高户型比较受欢迎，租金收益高一些。

　　3适合投资的公寓

　　1，地段是公寓投资中最关键的因素之一。处于商业中心或城市中心的公寓，虽然最初的投资成本会高一点，但容易出租，租金也高，日后转手也更为方便。

　　2，在高速发展的城市中，交通问题无疑是人们很注重的一个关键点。出行的便捷程度，很大程度的影响着人们对于一个公寓的选择。

　　3，投资最看重的自然是升值潜力，发展潜力和投资回报率。

　　4，好的开发商注重品质，对商务公寓规划的较为科学合理，也会引进较好的物业公司管理，这对公寓的后期出租和升值起关键作用。

　　4适合投资公寓的人

　　1， 年轻过渡期，购买公寓适宜。

　　2， 有闲钱投资 但是又被限购的，购买公寓适宜。

　　3， 手上有住宅了，但是房子离上班地点较远，不方便，可以考虑投资一套公寓自住。

　　听完天叔一席话，是不是对买公寓心里稍微有了一些底了？

　　接下来，天叔也罗列出南京在售待售的公寓项目，给大家参考。

　　我是搜狐焦点认证讲师天叔：关于买房，我想对你说？各位网友有任何房产方面的问题可以直接加天叔的微信15250993977。谢谢！