银行利率下降，为何我的房贷利率没有降低？

　　企创网银行利率下降，为何我的房贷利率没有降低？：面临房地产过热的泡沫压力，今年以来北京楼市首套房利率一浮再浮，上调三次，行业标准由基准率4.9%的85折一路上调到了基准率无折扣。而在6月5日，民生银行更是首次将首套房最低利率上调至基准率1.1倍，二套房最低利率则坚持基准率1.2倍。目前阶段，其他银行暂未进行跟进操作。

　　中国幅员辽阔，城市众多，房地产行情自然也是彼此间相差甚远。就拿现阶段来说，一线城市房地产明显过热，导致强行政干预不断，官方意图迅速降温之意十分强烈。主要二线城市在一线城市限购限贷后，市场资金迅速流入，各个城市也分别进行了不同程度的调控。但二线城市彼此间的差异更大，某些城市均价尚在万元左右还有上涨空间，有些城市则已经到了三万左右的高位，再涨将面临系统性风险。但是有一点各大主要城市却是相同的——对待楼市的态度，以北京马首是瞻。如此一来，北京在楼市政策上任何的风吹草动，都将在全国产生蝴蝶效应。

　　虽然截至目前，北京其他银行尚未进行跟进，也暂未收到北京外其他城市银行进行跟进的消息。但是依照目前市场行情之微妙敏感，各地银行接下来跟进的可能性，并不算小。

　　由于中国楼市过去十年的表现过于刺目，部分城市的房价更是颇有几分民声鼎沸的意味。民间对于房产税、加息、限购、限售的呼声日益升高。但是在企创网看来，以上呼声中，一些是对缓解高房价有益的，一些却是无益甚至有害的。中国高房价的根源其实是房地产市场由政府主导，而影响房价核心因素的供求关系平衡和地方政府的财政收入利益相矛盾。限量供应导致市场稍有过热则迅速产生供不应求的假象，短期内马上出现快速上涨情况。紧接着便是政策强力干预，抑制需求，造成市场冷却。但是从长周期看，这样饮鸩止渴的手段无疑屡屡挫伤民众对政府的不信任，甚至产生对调控政策的恐慌情绪。土地制度这个祸根一天不解决，中国高房价就一天无法彻底根治。

　　而房产税、加息、限购、限售这类的行政手段，我们姑且抛开行政手段对于市场自由的干涉本身就是件遗患无穷的错误方式，单纯就这样的手段能否降低房价进行一下思考。这些手段，针对的矛头主要是拥有多套房产的人，核心武器也就是增加房产的持有成本，从而逼迫他们放弃房产，进而降低房价。那么接下来企创网就逐一解析一下这些手段：

　　房产税：这个名词在刚刚过去的房价风波中闹得沸沸扬扬，甚至小道消息还一度传播人大会议正在讨论房产税的征收方式。认为房产税能够降低房价的，真的是大错特错，我们看看身边所有商品，哪个征税越多，价格越低的？征税本身就是在增加商品的成本，增加成本后的商品毋庸置疑是会涨价而非降价。更关键的是，目前阶段中国房产中，税收项目多达营业税、企业所得税、契税、个人所得税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加十数种，如果是二手房交易还要再增加一遍契税、增值税、个人所得税、交易税、营业税等等。一套房中，税费的成本早已超过房屋本身。再进一步加税，除了增加购房者的无端消费外，对于降房价毫无意义。

　　加息：由于绝大多数人在进行购房行为时，都会选择银行贷款，于是信贷政策对于房价的影响也就显得至关重要。于是一些人就误以为加息能够对房价下降起到重要影响。关于这点，我觉得有必要首先普及一个关于利息的基本常识：基准利率是人民银行根据当前的经济形势，制定的房贷利息标杆，所有商业银行都必须遵守，目前央行的基准利率是4.9%；而房贷利率则是借款人与商业银行之间的借贷行为，具体执行时可以有一定的上下浮动空间，一般在15%上下。上文中提到的基准率上打几折，正是关于这点。而贷款者和银行签订贷款合同后，折扣是固定不变，而执行利率却要根据央行基准利率随时进行浮动。

　　如此我们发现，原来央行的基准利率才是大BOSS，商业银行的利率折扣则是灵活浮动的。那么加息的话，自然也要看究竟是加什么息。如果是央行基准率加息，那么别说是房地产，乃至整个中国经济形势都会随之发生巨大改变。中国在过去的十几年间，基准率一降再降，才到了今天4.9%的历史低位。央行加息需要考虑的因素非常之多，包括国家宏观经济，世界经济形势，未来风险控制，以及经济政策对于民生的影响等等因素。通俗来说，一般是经济迅速发展，出现过热苗头时央行会进行加息稳定市场；而经济发展迟缓，需要刺激经济时央行会进行降息拉动市场。连续多年的降息，想必大家也不难理解中国经济面临的现状是全面放缓。

　　央行不断降息，货币持续超发，目的就是刺激经济的持续增长。从乐观角度讲，房贷的低利息本身也是一项民生措施，目的在于既降低百姓的购房成本，又同时拉动经济的持续增长。而部分人利用了信贷政策进行炒房，从国家层面上，不可能因噎废食，为了这小部分炒房者就大动干戈，改变宏观政策走向。央行的首要职责是维护市场稳定，并且在稳定的基础上保证持续增长，随意变更基准率显然并不太现实，尤其是在中国经济形势并不太乐观的当下，加息显得格外敏感。加息的可能性更多是出现在商业银行的执行层面，这点下面的文章会再进行针对性分析。

　　限购限贷：相比房产税和加息这样明显增加房产成本的措施，显然限购和限售其实对于房地产的供需关系稳定更为有效。由于在过去的很长一段时间里，个人拥有房产信息并不全国联网，而是各省各市各自为阵，于是A地限购，可以跑到B市购买，而A、B两地限购又仅仅针对本地，对于对方却无力干涉，从而给了一些炒房者全国四处打游击的漏洞可钻。如果房子的定位并不仅仅只是商品，而是涉及民生的重要工程，那么国家层面就应该出台政策，严格限制个人能够拥有房产数量上限，这对于炒房者会有较大限制影响。

　　随着个人征信的不断推进，官方终于通过监控个人房贷次数这一方法，可以通过限制贷款的方式进行行政干预。首套房利率较低，二套房利率开始提升，这对于想要炒房的人而言，也的确起到了一定的作用。

　　限售：如果说对于炒房者短期内最有效的手段的话，那么限售无疑是首屈一指的。既然是炒房，那么就意味着买房不是用来住的，也不是长期用来租的，而是用来短期内通过低买高卖，再加满杠杆，从而获得最大收益的。所以如果说炒房者和刚需族最大的区别是什么，显然就是房产在手上的持有时间。延长房产刚性持有时间，显然就是对加满杠杆者的最大打击。

　　但是这个时间要多久，目前国内某些城市设定的是两年，这样的时间显然是做给不懂的人看的——银行利率下降，为何我的房贷利率没有降低？你看，我们都限售了~但是实际上，限售要想起作用，起码五年起步，如果是当作保国安民的民生工程，则要更久的十年起。因为房地产的周期性非常强，价格呈现周期性的起伏较明显。五年以上的持有时间，可以说堵住了短线炒房的可能。

　　但是，无论限售还是限购，都有一个点必须要首先明确，房子的定义。如果房子是商品，那么按照市场经济规律，政府就没有权力也不应该去对买卖时间进行限制，因为这显然是破坏市场经济，开历史倒车的行为。所以如果想要进行限购限售，就必须把房地产的当作国家级别的民生工程，除了限购限售，更要严格满足供需平衡，价格稳定，让房产脱离金融属性。而显然，现阶段我们还看不到中国官方有这样的行动。

　　依北京这次民生银行再次上调首套房利息为例，首套房贷利率调整至1.1倍后，首套房购房者每贷款100万元，相比2016年市场宽松时，月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基准新增加287.6元。

　　上文中企创网已经对基准利率和执行利率进行了介绍，如上民生银行的加息，显然并非针对基准利率。而这样一来，之前已经通过八五折、九折利率贷款完成购房的人来说，显然并无影响。真正影响的，是至今还未购房的刚需族们。

　　加息来了，刚需族们，银行利率下降，为何我的房贷利率没有降低？你们对此怎么看？

　　可能有人会说，银行简直太不要脸了，别人买时就打折，等到我买时不但不打折，还要加倍？而且我是首套房，是确确实实的刚需啊！

　　银行却有银行的苦衷。银行里的钱也并非大风刮来的，要么来自居民储蓄，要么来自央行放款。居民储蓄这个事儿吧，放在十几二十年前，中国人民热爱存钱的习惯全世界闻名，银行手中的确有不少这方面的资金。但是现阶段，中国的居民负债率已经到了历史高位，早已不是当年的那个高储蓄国家。现在的情形时，居民从银行的贷款比居民在银行的储蓄更多。关于这点，大家可以参考企创网之前的文章：《部分城市居民负债杠杆率已超160%，中国楼市超高房价还能撑多久？》

　　而央行放款呢？央妈现在全面收紧信贷，自然对各家银行的放款总量都进行了严格限制。水龙头一关，各家银行的腰杆子都不敢像以前挺得那么直了。这样一来，地主家也没有余粮了。更关键的是，房贷的利息着实太低，虽然坏账率不高，但是带给银行的盈利空间也极其有限。近期包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，绝对是个鸡肋业务。

　　总而言之，言而总之，房价最低的时候，可能永远都是在昨天。