揭秘：组合贷中，公积金贷款和商业贷款哪个先下来？

本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

对于楼市而言揭秘：组合贷中，公积金贷款和商业贷款哪个先下来？，7月28日揭秘：组合贷中，公积金贷款和商业贷款哪个先下来？的夜晚是一个不眠夜。住建部表示，稳固房地产市场企稳回升态势，落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人贷款“认房不认贷”等措施。再叠加7月24日政治局会议提出的，适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱。可以预见，后续会有更多城市对限制性政策进行优化。

《华夏时报》记者了解到，在住建部发布的一连串利好政策中，“认房不认贷”极为重磅。若取消该政策，热门一二线城市购房门槛大幅下调，对楼市成交有明显的提振作用。以北京为例，有置业顾问对记者表示：“所有人都在等政策，全面取消还是各地自主出政策揭秘：组合贷中，公积金贷款和商业贷款哪个先下来？我们也在等消息。”

无论是否全面执行利好政策，抑或是各地究竟何时会落地，对于房地产而言，黑夜已经撕开了黎明的一角。

释放明显利好

据新华社消息，近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

倪虹在会上表示，要继续稳固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策措施。

同时，倪虹还在会上指出，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。此外，倪虹还在会上强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。

“要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业‘促投资、稳增长、保就业’的积极作用。”倪虹在会上指出了后续建筑业和房地产业的发展路径。

总结来看，此次住建部针对房地产主要释放了三大明显利好。其一，落实“认房不认贷”，这代表以限购、限售为主的限制性政策出现较大放松；其二，降低首套房首付比例，拉低购房门槛；其三，降低首套房贷款利率，减少购房成本。

值得关注的是，7月24日，中共中央政治局会议对楼市的表述大面积“翻新”。“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”政治局会议如此定调楼市。

实际上，此次住建部连发多条楼市利好政策早在业界预料之内。此前，多位专家向《华夏时报》记者表示，结合今年二季度以来楼市下行的背景以及政治局会议对楼市的新表述，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台，一二线城市限购放松等相关政策出台的概率也在进一步增大。

是否会全面落实？

“药效最大的就是从‘认房认贷’改为‘认房不认贷’。不过因为是深夜发的政策，北京是否要调整以及怎么调整我们也在等通知。”一位北京即将开盘的新房置业顾问对《华夏时报》记者说。从市场的讨论热度而言，究竟哪些城市会跟进尚没有明确。此外，在7月24日的政治局会议指出，要因城施策使用好政策工具箱。

那么，“落实好‘认房不用认贷’”和“因城施策”到底如何结合，是后续楼市关注重点。

以北京为例，2017年3月17日，北京发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，认定首套房实行“认房又认贷”政策、二套房首付比例最低提升至60%最高80%、暂停发放25年以上的个人住房贷款。“317调控”力度之大使得北京楼市直接出现了成交量和价格的分水岭。

“‘认房又认贷’指的是，就算在北京没有房产，名下无在途贷款，但是有过房贷记录，那在北京购买首套房也要付二套房的首付，大幅提升了北京楼市的入市门槛。”上述置业顾问对《华夏时报》记者说。

根据房产交易机构此前发布的数据，“317调控”效果明显。自调控开始后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅达到13.5%。随后北京楼市进入漫长的横盘期。2019年初，北京二手房均价为59898元/平米，相比较2017年3月份房价高点下跌了11.3%。纬房研究院发布的数据显示，2023年二季度，北京房价的中位数为56166元/平米。从数据上来看，“317调控”后北京房价整体呈现下跌的态势。

北京业主袁晨（化名）在凌晨一点告诉记者，看到住建部的消息后，“一下子激动的掉下眼泪”，袁晨表示，其于2017年3月17日前夕买的房子，所以对当时新政“认房又认贷”对市场的爆炸性效果记忆犹新，目前“一直在卖房子，但是行情不好，几个月了，看房人都寥寥无几。”，袁晨要卖的是一套非学区一层老破小，已经挂牌了很久。袁晨希望北京能够取消认房又认贷，“不求涨价，只希望我的房子能早点卖出去。”

值得关注的是，自2022年以来，已经至少有40个城市对“认房又认贷”政策进行了调整。在此前的这轮调整中，郑州市则是打响了“首枪”。2022年3月初，郑州发文表示，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

自2022年各地楼市政策“轰炸”之后，目前，仅有部分一二线城市以及少量的三四线城市仍执行严格的“认房又认贷”政策。

房贷利率还有多少下行空间？

除了提到更好落地“认房不认贷”政策之外，住建部还表示，落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率的政策。

《华夏时报》记者注意到，自2022年开始，已经有多个城市对首付比例进行了调整，其主要是将首付比例和公积金打包对政策进行优化。例如，近日，焦作市住房公积金管理中心方面表示，购买首套住房的职工家庭申请住房公积金贷款，最低首付比例由30%调整至20%，夫妻双方缴存公积金的最高可贷款额度为60万元。

从现行的首付比例执行情况来看，多数城市的首套房首付比例为30%至40%，部分城市在上一轮将首套房首付比例优化至20%。

房贷利率方面，当前，我国的房贷利率与LPR挂钩，各商业银行在LPR的基础上加点形成房贷利率。目前，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。根据易居研究院发布的数据，当前，全国首套房贷利率整体处于4%的水平，二套房贷利率整体处于4.9%的水平。

不过，截至目前，已经有包括唐山、九江、无锡等在内的多个城市首套房贷利率突破了4%，达到3.7%至3.9%的水平。易居研究院研究总监严跃进曾对《华夏时报》记者表示，当前各地房贷利率宽松的重心在于首套房，给予了其相对宽松和自由的定价权，预计房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进。