房贷期限大揭秘：20年和30年房贷的利弊对比

1月6日，银保监会法规部发布房贷期限大揭秘：20年和30年房贷的利弊对比了《 中国银保监会关于“三个办法一个规定”公开征求意见房贷期限大揭秘：20年和30年房贷的利弊对比的公告》， 对《固定资产贷款管理暂行办法》《流动资金贷款管理暂行办法》《个人贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》进行修订，并形成了征求意见稿， 意见反馈截止时间为2023年2月6日。

个人贷款管理办法（征求意见稿）

第一章

总则

第一条 为规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。

第二条 本办法所称银行业金融机构（以下简称贷款人），是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构以及各政策性银行。

第三条 本办法所称个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。

第四条 贷款人开展个人贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第五条 贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制，制订贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程，明确相应贷款对象和范围，实施差别风险管理，建立贷款各操作环节的考核和问责机制。

第六条 贷款人应根据风险管理实际需要，建立个人贷款风险限额管理制度。

第七条 个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。贷款人应加强贷款资金支付管理，有效防范个人贷款业务风险。

第八条 个人贷款的期限应符合国家相关规定。用于个人消费的贷款期限不得超过5年房贷期限大揭秘：20年和30年房贷的利弊对比；用于生产经营的贷款期限一般不超过5年 ，对于贷款用途对应的经营现金流回收周期较长的，可适当延长贷款期限，最长不超过10年。

（备注：商用车及机械设备类金融产品，可以在期限上充分设计符合客户需求、残值曲线的灵活产品。）

第九条 个人贷款利率应当遵循利率市场化原则，由借贷双方在遵守国家有关规定的前提下协商确定。

第十条 贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。

第十一条 中国银行保险监督管理委员会（以下简称银保监会）及其派出机构依法对个人贷款业务实施监督管理。

第二章

受理与调查第十二条

个人贷款申请应具备以下条件：

（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；

（二）借款用途及还款来源明确合法；

（三）贷款申请数额、期限和币种合理；

（四）借款人具备还款意愿和还款能力；

（五）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；

（六）贷款人要求的其他条件。

第十三条 贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。

第十四条 贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。

第十五条 贷款调查包括但不限于以下内容：

（一）借款人基本情况；

（二）借款人收入情况；

（三）借款用途，用于生产经营的还应调查借款人经营实体情况

（备注：从贷前调查规避经营贷用于投向房地产等非经营领域）；

（四）借款人还款来源、还款能力及还款方式；

（五）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力

（备注： 车辆及工程机械，具备较强的变现能力）。

第十六条 贷款调查应以现场实地调查与非现场间接调查相结合的形式开展，采取现场核实、电话查问、信息咨询以及其他数字化电子调查等途径和方法。

（备注： 对比一下现暂行办法：贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。）

对于金额不超过二十万元人民币的贷款，贷款人通过非现场间接调查手段可有效核实相关信息真实性，并可据此对借款人作出风险评价的，可简化或不再进行现场实地调查（不含用于个人住房用途的贷款）。

第十七条 贷款人在不损害借款人合法权益和风险可控的前提下，可将贷款调查中的部分特定事项审慎委托第三方代为办理，但必须明确第三方的资质条件。贷款人不得将贷款调查中涉及借款人真实意思表示、收入水平、债务情况、自有资金来源及外部评估机构准入等风险控制的核心事项委托第三方完成。

第十八条 贷款人应建立并执行贷款面谈制度。贷款人可根据业务需要通过视频形式与借款人面谈（不含用于个人住房用途的贷款）。视频面谈应当在贷款人自有平台上进行，记录并保存影像。贷款人应当采取有效措施确定并核实借款人真实身份及所涉及信息真实性。

第三章

风险评价与审批

第十九条 贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、信用状况、担保情况、抵（质）押比率、风险程度等。

第二十条 贷款人应建立和完善风险评价机制，落实风险评价的责任部门和岗位。贷款风险评价应全面分析借款人的信用状况和还款能力，关注其收入支出的稳定性、收入与支出比例、偿债收入比例等，用于生产经营的还应对借款人经营实体经营情况和风险情况进行分析

（备注： 新增加内容，要求更为细化，这里面提到的点，应该在尽调报告/视频面谈中落实和呈现）

采取定量和定性分析方法，全面、动态、审慎地进行贷款审查和风险评估。对于提供担保的贷款，贷款人应当以全面评价借款人的偿债能力为前提，不得直接通过担保方式确定贷款金额和期限等要素。

（备注： 新增加内容，再次强调第一还款来源的重要性）

贷款人应建立和完善借款人信用风险评价体系，关注借款人各类融资情况，建立健全个人客户统一授信管理体系，并根据业务发展情况和风险控制需要，适时予以调整。

第二十一条 贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人员按照授权独立审批贷款。

第二十二条 对未获批准的个人贷款申请，贷款人应告知借款人。

第二十三条 贷款人应根据重大经济形势变化、违约率明显上升等异常情况，对贷款审批环节进行评价分析，及时、有针对性地调整审批政策，加强相关贷款的管理。

第二十四条 贷款人为股东等关联方办理个人贷款的，应严格执行关联交易管理的相关监管规定。

（备注： 新增加内容，鉴于近年来金融领域此起彼伏的XX系所产生的天雷滚滚，特别是BSB破产清算的惨痛，全面加强了对股东贷款的监管）

第四章

协议与发放

第二十五条 贷款人应与借款人签订书面借款合同，需担保的应同时签订担保合同或条款。贷款人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件，或通过电子银行渠道签订有关合同和文件（不含用于个人住房用途的贷款）。当面签约的，贷款人应当对签约过程进行录音录像并妥善保存相关影像。

（备注： 增加双录要求，避免潜在客诉及纠纷）

第二十六条 借款合同应符合《中华人民共和国民法典》 等法律规定，明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象（范围）、支付金额、支付条件、支付方式等。

贷款人应在合同中与借款人约定，借款人出现未按约定用途使用贷款、未按约定方式支用贷款资金、未遵守承诺事项、申贷文件信息失真等情形时借款人应承担的违约责任，以及贷款人可采取的提前收回贷款、调整贷款支付方式、压降授信额度、停止或中止贷款发放等措施，并追究相应法律责任。

（备注： 细化对法律文本的要求，避免监管要求与法律文本之间的GAP，带来的合规但于合同无据的情况，也避免了银保监被诉的可能）

第二十七条 贷款人应建立健全合同管理制度，有效防范个人贷款法律风险。借款合同采用格式条款的，应当维护借款人的合法权益，并予以公示。

（备注： 金融机构是否公示了格式条款，这点是合法及合规的一个点）

第二十八条 贷款人应依照《中华人民共和国民法典》等法律法规的相关规定，规范担保流程与操作。按合同约定办理抵押物登记的，贷款人应当参与。贷款人委托第三方办理的，应对抵押物登记情况予以核实。

（备注： 意味着监管认同委托第三方办理抵押）

第二十九条 贷款人应加强对贷款的发放管理，遵循审贷与放贷分离的原则，设立独立的放款管理部门或岗位，负责落实放款条件、发放满足约定条件的个人贷款。

第三十条 借款合同生效后，贷款人应按合同约定及时发放贷款。

第五章

支付管理

第三十一条 贷款人应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款人应健全贷款资金支付管控体系，加强金融科技应用，有效监督贷款资金按约定用途使用。

（备注： 与时俱进，明确要求加强金融科技应用于资金流的核查。对银联是很好的机会）

贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

第三十二条 个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付,但本办法第三十五条规定的情形除外。

第三十三条 采用贷款人受托支付的，贷款人应要求借款人在使用贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好有关细节的认定记录。

第三十四条 贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

第三十五条 有下列情形之一的个人贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式：

（一）借款人无法事先确定具体交易对象且单次提款金额不超过三十万元人民币的；

（二）借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；

（三）贷款资金用于生产经营且单次提款金额不超过五十万元人民币的；

（四）法律法规规定的其他情形的。

（备注： 这些在现暂行办法中已有，但在商用车金融领域应用不佳，很多金融机构存在“一刀切”的 受托支付的现象。主要还是没有金融科技的手段去监控借款人后续的现金流动向，以及机构的产品流程上没有客户自主提交后续资金凭证的系统化设计。）

第三十六条 采用借款人自主支付的，贷款人应与借款人在借款合同中事先约定，要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况。贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途，以及是否存在以化整为零方式规避受托支付的情形。

第三十七条 贷款支付过程中，借款人信用状况下降、贷款资金使用出现异常或违反合同约定以化整为零方式规避受托支付的，贷款人应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定变更贷款支付方式、停止贷款资金的发放和支付。

第六章

贷后管理

第三十八条 个人贷款支付后，贷款人应采取有效方式对贷款资金使用、借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全。贷款人应加强对借款人资金挪用行为的监控，发现借款人挪用贷款资金的，应按照合同约定采取要求借款人整改或提前归还贷款等相应措施进行管控。

（备注： 近些年的经营贷用于炒房等现象，带来的监管细化）

第三十九条 贷款人应区分个人贷款的品种、对象、金额等，确定贷款检查的相应方式、内容和频度。对于简化或不再进行现场实地调查的业务，应当按照适当比例实施贷后实地检查。贷款人内部审计等部门应对贷款检查职能部门的工作质量进行抽查和评价。

第四十条 贷款人应定期跟踪分析评估借款人履行借款合同约定内容的情况，并作为与借款人后续合作的信用评价基础。

第四十一条 贷款人应当按照法律法规规定和借款合同的约定，对借款人未按合同承诺提供真实、完整信息和未按合同约定用途使用、支付贷款等行为追究违约责任。

第四十二条 借款人申请贷款展期的，贷款人应审慎评估展期原因和后续还款安排的可行性。同意展期的，应根据还款来源等情况，合理确定展期期限，并加强对贷款的后续管理，按照实质风险状况进行风险分类。期限一年以内的贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；期限超过一年的贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半。

（备注： 现暂行办法：一年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限）

第四十三条 贷款人应按照借款合同约定，收回贷款本息。对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置。

（备注： 新增内容。2021年初，银保监会发布关于开展不良贷款转让试点工作的通知，允许试点银行开展个人不良贷款批量转让和单户对公不良贷款转让。根据以前的规定，个人贷款不良资产不得进行批量转让，对公贷款不良资产也只能以3户及以上的数目进行组包转让。这条也就和个贷不良资产转让的政策匹配上，让银行金融机构、资产管理公司AMC等各司其职，加速不良的流转、处置和出清。）

第七章 法律责任第四十四条 贷款人违反本办法规定办理个人贷款业务的，银保监会及其派出机构应当责令其限期改正。

贷款人有下列情形之一的，银保监会及其派出机构可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》采取相关监管措施：

（一）贷款调查、审查、贷后管理未尽职的；

（二）未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度的；

（三）借款合同采用格式条款未公示的；

（四）违反本办法第二十九条规定的；

（五）支付管理不符合本办法要求的。

第四十五条 贷款人有下列情形之一的，银保监会及其派出机构可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》对其采取相关监管措施或进行处罚：

（一）发放不符合条件的个人贷款的；

（二）签订的借款合同不符合本办法规定的；

（三）违反本办法第七条规定的；

（四）将贷款调查的风险控制核心事项委托第三方完成的；

（五）超越或变相超越贷款权限审批贷款的；

（六）授意借款人虚构情节获得贷款的；

（七）对借款人严重违背借款合同约定的行为未采取有效措施的；

（八）严重违反本办法规定的审慎经营规则的其他情形的。

第八章

附则

第四十六条 银保监会及其派出机构可以根据贷款人的经营管理情况、风险水平和个人贷款业务开展情况等，对贷款人个人贷款管理提出相关审慎监管要求。

第四十七条 经银保监会批准设立的非银行金融机构发放的个人贷款，可参照本办法执行。

（备注： 消金、汽金、金租都在范围内。现暂行办法：以存单、国债或者中国银行业监督管理委员会认可的其他金融产品作质押发放的个人贷款，消费金融公司、汽车金融公司等非银行金融机构发放的个人贷款，可参照本办法执行。）

第四十八条 银保监会对互联网

（备注： 新增，现暂行办法于2010年颁布，当时还没有互联网银行。第一家互联网银行是2014年底批准的微众银行。） 、个人住房、个人助学等其他特殊类贷款另有规定的，从其规定。银行业金融机构发放给农户用于生产性贷款等国家有专门政策规定的特殊类个人贷款，暂不执行本办法。信用卡透支，不适用本办法。

第四十二条 贷款人应依照本办法制定个人贷款业务管理细则及操作规程。

第四十三条 本办法由银保监会负责解释。

第四十四条 本办法自2023年X月X日起施行，《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）同时废止。

来源 ： 中国银保监会、安德信Addsum，本文部分文字与图片资源转载自其他平台或媒体的文章，转载此文是出于传递更多信息之目的,但不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证，仅作参考，若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请立即后台留言通知我们，情况属实，我们会第一时间予以删除，并同时向您表示歉意。