房贷利率下降，你是否可以重新协商合同？
2023-09-18个人信用网黑大数据165°c
A+ A-最近这些天杭州的楼市很火爆房贷利率下降，你是否可以重新协商合同？，很多人都抓紧时间看房，一些年轻人也纷纷买房做婚房。
市民刘先生，前几天就买房贷利率下降，你是否可以重新协商合同？了一套房子。房贷款是公积金 + 组合型的，一共 150 万，分三十年还清。现在有一点疑问，那就是按揭房贷还款有两种方式可以选择，一种是等额本金，一种是等额本息，他在考虑选择哪一种。
我们给他算了一笔账，等额本金呢，一开始付的多，越往后越少，第一个月要 9 千多，30 年后最后一个月只需要 4 千多。而等额本息则是每个月还贷的数额都一样，7 千多。三十年算下来，等额本金的还款方式，除了本金之外，还要付 90 万的利息，而等额本息更多，利息是 109 万，相差了近 20 万。
现在的房贷利款率并不高，只要还款压力在可承受范围内，选择等额本息是一种相对更合适的方式。
那么，什么是等额本息好，还是等额本金好呢？
举个例子：
A 先生向朋友借了 6 万块钱，约定分几年分批还款，年利率是 10%。
一年过去了，到了年底，A 先要支付这一年的利息，6 万 *10%=6 千。这一年下来，A 手上也还有一点余钱，于是再还掉一点本金，2 万，那么还欠朋友 4 万块钱。这一年一共付了 2.6 万。
第二年年末，又要付利息了，这时候的利息是 4 万 *10%=4 千，并再还掉 2 万本金，一共付了 2.4 万，同时还欠朋友 2 万块钱。
第三年也是如此，这一年的利息是 2 万 *10%=2 千，并还掉最后一笔 2 万的本金。
三年帐算下来，A 一共还给了朋友 7.2 万。
还有一位 B 先生，也和 A 一样，借了 6 万块钱做生意，还钱的时候不是每年还 2 万，而是：
第一年年末，付 6 千利息，还 1 万本金，还欠 5 万；
第二年年末，付 5 千利息，还 2 万本金，还欠 3 万；
第三年年末，付 3 千利息，并还掉剩余 3 万借款。
三年下来，B 一共付了 7.4 万，比 A 多了 2 千的利息，其实也就有一笔 1 万的钱，A 在第一年就还掉了，而 B 拖到了第三年，因此多付了两年的利息。
等额本金和等额本息也是一样的道理，从绝对值来看，后者 30 年下来付的利息多了近 20 万。这就因为相对于前者，它推迟了其中一部分贷款的本金偿还时间，需要多支付这么多利息。
那么，等额本息多付了利息，是否就吃亏了呢？也未必，要看机会成本。从目前的市场利率情况而言，相反可能等额本息更加有利，这只需要加上一个现在来看并不太难实现的前提：这笔钱在自己手里投资理财的收益，高过其从银行获得的成本。
2016 年最新房贷基准利率
当下房贷可能是所有个人贷款中利率成本最低的，商业房贷利率不到 5%，公积金则只需要 3.25%，小巴的朋友使用组合贷款，综合起来大约也在 4% 左右。这意味着他把钱拿去做投资理财，收益率只要在 4% 以上，那么选择等额本息就是更加划算的方式。
朋友说，之前有买房经验的长辈告诉他，房贷欠得越多、越久就赚得越多，看来这个观点是有道理的。这其实涉及到两个层面的问题：
第一，要不要买房？如果房价的涨幅高于银行贷款的利率，那么贷款买房就是赚钱的，贷款的杠杆性放大了这种增值效应；同理如果房价的涨幅低于贷款的利率，杠杆也会放大亏钱的效应，这需要依赖对未来房价走势的判断。
第二，如果确定要买某一套房子，还款方式选择等额本息还是等额本金？如果你把钱放在其他地方的收益高于贷款利率，那么欠得越多、越久，越有利就是有道理的。
从这一点扩展开来，如果满足了前提条件，有人问房贷应该贷 20 年还是 30 年，你就该告诉他 30 年；首付应该付 5 成还是 3 成，你就该告诉他付 3 成，越少越好；为了不要欠债的心理负担，提前还款好不好，你就该告诉他这个选择从财务上看并不太好。
归根结底你会发现，合理的负债，是一种资金在机会成本上的 " 套利 "，你从低成本的地方拿到钱，放到收益相对更高的地方。
这条机会成本的原理在生活中每一个和钱有关的地方都可以应用。比如小巴以前写过生活中各类贷款应该如何确定其偿还周期，在风险和流动性基本对等情况下，各类贷款的偿还时间应该如此应对：
★ 高利率的贷款，比如信用卡分期付款，除非碰到紧急情况，否则就尽快还掉；
★ 低利率的贷款，比如房贷等，数额越大，时间越长越好；
★ 免息的零利率贷款，比如我们在购物用到京东白条、蚂蚁花呗、信用卡免息期等等，用足时间不用客气。
而除此之外，最重要的大概是，大家常常在讲的，要在年轻的时候多投资在自己的身上，因为这个时候的成长最快，收益率最高，每一笔理性考虑的、为你自己的事业增值而花费的钱，都是值得的并且会在未来给你慷慨的回报。
