买车定金交了，贷款却被拒，该怎么处理？

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　　经济回暖的背后买车定金交了，贷款却被拒，该怎么处理？：房地产再成“吸血鬼”！

　　央行昨天（4月20日）下午公布了“2016年一季度金融机构贷款投向报告”，为买车定金交了，贷款却被拒，该怎么处理？我们揭开了一季度经济回暖的真相。

　　根据报告，一季度新增人民币贷款4.61万亿，创下历史新高。到三月末，金融机构人民币各项贷款余额达到98.56 万亿元，同比增长14.7%。

　　4.61万亿的新增贷款，都去了哪里？根据央行报告，1.5万亿去了房地产领域，占了三分之一。其他新增贷款，主要去了企业。

　　可见，房地产成了吸收贷款非常重要的领域。

　　如果用另外一个指标，房地产对贷款的“吸血鬼”效应就更加令人惊骇：

　　跟去年一季度相比，今年贷款多增加了9300亿元。而这多增加的钱里面，有5045亿元去了房地产领域，其中4309亿元是个人住房按揭贷款。也就是说，仅个人住房按揭贷款，就拿走了“多增加贷款”的46.3%！

　　此外，一季度新增贷款里，房地产获得的增量还远远超过了“三农贷款”和“小微企业贷款”。我们都知道，一年多以来，央行多次定向降准，支持“三农”和“小微企业”，但事实上他们能获得的蛋糕非常有限。在2016年一季度，“三农贷款”还出现了显著的增速回落。

　　那么，在资金雨露的滋润下，房地产又发生了什么变化呢？下面几张图很好说明了这一点：

　　上图为房地产开发投资的增速，2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，扣除价格因素实际增长9.1%。走势图非常形象地反映了房地产行业的见底回升。

　　在地域分布上，中部省份房地产投资回升最快，远远超过了东部，这也是非常令人意外的。大概可以这样解释：中西部地区发展经济的模式更传统，所以更多依赖房地产；而东部在转型，对房地产的依赖在降低。西部因为人口少，所以在房地产投资增速上没有那么激进，但也略微超过了东部。

　　上图是房企购置土地的增速，仍然是负增长，但跌幅显著收窄。

　　上图是房地产销售面积和金额的走势图，反弹非常显著，而且销售额增速更猛，因为全国房价普遍上涨了。

　　在销售额、销售面积增速上，东部超过中部，中部超过西部。这说明，去库存东部更容易。为什么？人多钱多呗。所以，未来中西部的库存必然会继续上升：房子卖得慢，投资增速反而比东部快。

　　上图是房企到位资金增速，根据统计局的数据：1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%；利用外资18亿元，下降80.6%；自筹资金11740亿元，增长4.7%；其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。

　　可见，在开发资金里增长最快的还是来自个人按揭贷款的钱，此外是定金预收款。说白了，是家庭和个人在为中国房地产买单。因为汇率变动，房企在国外融资大幅减少，估计想借钱也比较难了，国外普遍对中国楼市不太看好。

　　这幅图片更形象地反映了热钱涌入房地产的状况。其实，这就是一季度中国经济回暖的真相：热钱流入房地产领域，通过开发商之手分配给钢铁、水泥、玻璃、建材等上下游产业，最终带动“落后产能”的起死回生，支撑了GDP的增速。但创业企业、小企业、制造业和三农获得贷款仍然比较困难。所以，中国经济的转型仍然艰难。

　　央行显然注意到了这个趋势， 研究局首席经济学家马骏前天表示，未来的货币政策操作，除了要继续支持实现稳增长的目标，也要注意防范宏观风险，尤其是要避免企业杠杆率过快上升，还要考虑到货币信贷增长对未来物价走势和房地产价格的影响。

　　客观地说，在经济下行压力巨大的情况下，利用房地产稳增长无可厚非。但这种补药不能总吃，因为副作用太大，而且效果会递减。但愿中国经济早日回到通过改革、转型促发展的道路上来。

　　结论：

　　1、一季度房地产的这种增长，显然无法持续。虽然看起来很像2009年重现，但M2增速只有13.4%，相当于那时的一半。由于人民币汇率见顶，并存在高估，加上美元加息，所以中国不敢把房地产泡沫玩得太大。

　　2、二季度房地产会在惯性作用下继续回暖，但三季度可能再度趋冷。

　　3、真正有投资价值的房子，仍然是首都、直辖市、中东部人口经济大省省会，以及部分计划单列市和极少数地级市（苏州、东莞、廊坊之类）的房子。二季度以后，短炒的风险将全面降临。

　　4、对于地产股，要保持警惕和谨慎。

　　房价不断上涨，对富人也是灾难

　　房子越来越成为富人击鼓传花的游戏

　　温州“住宅土地使用权到期续期” 对楼市将是一个巨大转折点。

　　对于不断上涨的房价，不要认为只是对穷人是剥夺，其实对富人何尝不是致命的威胁？

　　只要房价不断上涨，意味着能买得起房子的人越来越少，因为你的收入永远赶不上房价上涨的节奏，这样一来，参与这个击鼓传花游戏的人会越来越少，到最后，留下一些有钱的富人自娱自乐，拿着几套房子却没有接盘者，价格也只是名义上的价格，还要缴纳大额续租费。这就是金融学上所说的有价无市，最终因为流动性缺乏导致泡沫必定破灭。

　　这并不是耸人听闻，而是有实际数据支撑。2015年，全国居民人均可支配收入才21966元，虽然扣除物价因素实际增长7.4%，但是因为这个基数低，7.4%的增长速度，意味着一年才增长1600多元，这连一平方米房子的上涨价格都赶不上。

　　按照每套房子100平方米计算，每平方米房子价格上涨500元，就要刷掉一百万名买房者的资格。如果房价不断上涨，能买房的人就在不断减少，今年以来这次一线城市房价的猛然上涨，至少减少了三百万名买房者的资格。所以一方面房价不断上涨，一方面能买房者的数量不断减少，导致房屋成交量不断下跌。

　　4月上旬，全国房地产市场一、二、三线城市成交面积均出现不同程度下降，其中一线城市成交面积降幅超40%，基本腰斩了，这除了受调控政策影响外，还一个重要因素就是房屋买卖参与者急剧减少。同时，全国土地成交面积也开始下滑。

　　现在的房子，已经成为货币超发的蓄水池，已经成为一个金融产品，其金融属性十分明显，不仅可以抵押贷款、使用杠杆、满足融资需求，房产中介和开放商还可以成为做市商，操控价格和奇货可居，甚至成为了期货，开放商可以提前两三年先收买房者的预付款，再去盖房子。

　　沦为金融产品的房子，因为涨价还在不断减少参与者人数，玩到最后会成为荷兰的郁金花，因为价格太高而成为富人击鼓传花的游戏，这对那些手中有三五套，甚至几十套房子的拥有者来说，将成为灾难和负资产，因为以后一方面随着有价无市，必然价格下跌，必将承担高昂的持有成本，包括遗产税和土地续租费，这可是一大笔成本费用。

　　这也不是危言耸听，因为最近温州“住宅土地使用权到期续期” 要交房价三成的新闻，就是一个残酷的现实。

　　尽管这则新闻的一些细节还有待明确，比如到底是按照建筑面积，还是按照土地使用面积计算？是按照房价现有价格计算还是按照基准地价计算？公摊面积和容积率是否考虑？这些不同的算法，价格相差是非常大的。但不管怎样，这其实并不是首例，以前的深圳、青岛等地也发生过类似事件，而且也不会是最后一例，这样的案例会越来越多，政府和有房者必须面对。

　　最坏的结果是，完全按照房子的现有价格折算，时间上按照土地测绘时开始算起，那么有房者不管是以后交易还是继承给下一代，都要承担非常大的费用，并且房屋使用年限大大缩短，别看商品房土地使用年限有70年，但因为很多房子的土地测绘很早就开始了，加上开发商的开发时间，有些年限要缩短近10年。比如你买了一套新房，表面看是今年买的，但土地测绘实际上10年前说不定就开始了，这都要算在70年之内的。

　　目前，政府对这一敏感话题其实是回避的，相关的物权法也是回避的。虽然《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是，“自动续期”是有偿还是无偿，要不要收费，怎么收费？在法律层面都尚未明确。当时之所以不明确，就是因为争议太大，事情太敏感，所以回避。

　　随着各地这样的案例逐渐增多，回避肯定不是办法，但收费是肯定的，只是决策层还拿不出一个稳妥办法，只能让地方政府出来放风和做一些试探。

　　但不管怎样，这对房价都是巨大利空，对自住房子还无所谓，对那些有很多套房子的拥有者，一旦年限已到，在土地续期的过程中，将承担巨大的费用。

　　这个消息打击最大的是二手房的交易，很多二手房已经年限十几二十年了，接盘者不仅要高价接盘，还面临着住不到几十年就要缴纳一批巨额费用的可能。这笔费用比起象征意义的遗产税，可就巨大多了，只有傻瓜才会这么干。

　　楼市暴风雨很快到来，有钱者是不断买入房产，并一直持有留给子孙后代，让他们来为你承担巨大的继承成本和土地续租成本，还是现在就卖掉，持有现金进行其他流动性强的投资，这个选择不难做出！

　　本文综合自：

　　楼市参考（微信号：house0929）

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