未还完首套房贷款，是否可以再次贷款购买二套房？

　　最近让人们感到嗖嗖寒意的未还完首套房贷款，是否可以再次贷款购买二套房？，除了全球股市的巨幅震荡，还有香港楼市持续下滑。宏图年前就写了香港新界地皮大跌的文章，现如今，中国大陆一线城市楼市看起来依然是美好的，但为了去库存，政府还是开始从多维度救市了。

　　1 新规救市

　　楼市再迎刺激政策。2月19日，财政部等三部门发布文件，调整房地产交易环节契税、营业税。意见表示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税未还完首套房贷款，是否可以再次贷款购买二套房？；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行上述政策。

　　最近政府救市手段频频未还完首套房贷款，是否可以再次贷款购买二套房？：2月2日，央行发布公告，在不实施限购的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点；对有1套住房且相应购房贷款未结清的居民，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　2 手里握紧的底牌

　　2016年，是中国楼市去库存的关键年份。稳增长在很大程度上要靠楼市，这已经成为一种共识。

　　那么，国家现在手里还有什么牌，可以用来救楼市呢？

　　①、继续降准、降息

　　“降准”的全称是“降低存款准备金率”，其实质是增加货币供应量（也就是老百姓说的印钞票），直接结果是导致M2增速提升。2015年全年的增速，可能也是最近几年最高的。年初的时候，政府工作报告给出的预测是12%左右，现在看来大大增加了。

　　②、继续降低首付

　　目前，非限购城市的首套房商业贷款，首付比例基本上都是25%，肯定会下调到20%。此外，非限购城市的二套房、三套房的首付，也有望下调。这其实就是给楼市加杠杆。国家现在对楼市杠杆比较警惕，但最终又不得不加杠杆。

　　③、开发贷款有保有压

　　楼市不景气，央行会给开发商贷款放水吗？我的判断是，有保有压。因为国家想推动三四线城市降房价、去库存，同时推动房企重组、去产能。所以，对于一些房企肯定会收紧贷款，促使其降价或者接受重组。而一些大房企，可能获得更加宽松的信贷支持。当年煤炭行业重组时上演的一幕，可能在房地产领域重演。

　　④、住房公积金制度改革

　　改革包括几个内容：第一，将更多的人纳入住房公积金体系，享受低利率房贷，比如农民工、个体户；第二，放宽使用限制，可以异地使用，家庭成员、近亲绑定使用；第三，推进“住房公积金质押贷款资产证券化”，其实就是给住房公积金加杠杆，相当于给刚需购买者发放更多的补贴。

　　⑤、购房入户、减税、财政补贴

　　除了部分核心城市，大部分城市的落户条件会放宽。在三四线城市，对刚需购房者会有力度更大的减税、财政补贴等政策出台。

　　⑥、政府购买积压商品房

　　在一些城市，政府或许会用现金、土地补偿等方式，向开发商购买积压的商品房，用来做棚户区改造的安置房，政策性住房等。对于低收入阶层，会先租后买，以租金抵房款。

　　⑦、改变规划，调整容积率，甚至回收拍卖出去的土地

　　对于已经拍卖出去的住宅用地，如果销售前景极其不乐观，政府会接受开发商的申请，调整规划，降低容积率，甚至回收没有动工的土地，消化潜在的库存。

　　⑧、鼓励个人和企业成立房屋租赁公司

　　此项政策在2015年年底已经宣布，但尚未落地。未来在非限购城市，会鼓励个人、企业大量收购积压商品房，成立租赁公司，为社会提供租赁房源。这意味着，国家承认了购房者的投资性需求。这类租赁公司在获得贷款、税费等方面，可能获得国家的支持。

　　其实我们可以看出上述政策里除了货币政策以外基本上属于去库存积极政策，而货币政策这把利剑或许间接可以推升楼价，所以也希望本届政府后续针对楼市的救市行动有收有放，也希望政府去库存大业可以早日完成。

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