360借条额度审批时间解析：快速获得额度的秘诀是什么？

　　文︱刘德科

　　才三天时间360借条额度审批时间解析：快速获得额度的秘诀是什么？，又有N个城市重启限购——

　　10 月 2 日，是合肥、济南、无锡；

　　10 月 1 日，是郑州、成都；

　　9 月 30 日，是天津。

　　至此，整个中国共计有 14 个城市实施限购360借条额度审批时间解析：快速获得额度的秘诀是什么？：包括已经重启限购的苏州、厦门、南京和杭州，以及一直未解除限购的北上广深。

　　9 月 30 日，北京、苏州均继续加码调控，广州则专门发了题为《房地产市场风险提示》的官方文件。

　　这是地方政府的不约而同吗？不是。这是国家意志，这是在中央部门统一指挥下的协同作战。

　　那么问题来了：年初，就是春节后两会前，国家出台契税优惠政策鼓励你买房，甚至明文鼓励投资性购房；现在，国家这么做，是不鼓励你在这 14 个城市买房了吗？

　　先抛个结论：国家鼓励你买房，你一定要记得买；如果国家不鼓励你买房，未必不能买，关键要看你是在哪座城市——没办法，中国的城市是有森严等级的。

　　▼ 2016 中国住房限购城市一览

　　城市

限购标准

　　出台日期

本地人

外地人

限购套数

　　个税或社保

　　合肥

　　限购 2 套一手房；二手房不限

　　限购 1 套（含二手房）

　　需要

　　10 月 2 日

　　无锡

　　不限

　　限购 1 套一手房，二手房不限

　　无需

　　10 月 2 日

　　济南

　　限购 3 套（含二手房）

　　限购 1 套（含二手房）

　　无需

　　10 月 2 日

　　郑州

　　限购 2 套 180 方以下（含二手房）

　　限购 1 套 180 方以下（含二手房）

　　无需

　　10 月 1 日

　　成都

　　个人和公司均限再购 1 套（此前有 N 套都没关系）

　　和本地人一样

　　无需

　　10 月 1 日

　　天津

　　不限

　　限购 1 套（含二手房）

　　无需

　　9 月 30 日

　　南京

　　限购 2 套一手房；二手房不限

　　限购 1 套（含二手房）

　　无需

　　9 月 25 日

　　杭州

　　不限

　　限购 1 套（含二手房）

　　无需

　　9 月 18 日

　　厦门

　　限购 2 套 144 方以下（含二手房）

　　限购 1 套 144 方以下（含二手房）

　　需要

　　8 月 31 日

　　苏州

　　不限

　　限购 2 套（含二手房）

　　二套房需要

　　8 月 11 日

　　北上广深

　　限购 2 套（含二手房）

　　限购 1 套（含二手房）

　　需要

　　2010 年

　　*所有重启限购城市均是次日或即日起执行，均没有说限购什么时候退出；只有厦门例外，8 月 31 日发布，9 月 5 日起执行，还明文提出「政策有效期至 2017 年 12 月 31 日」

·限购城市严格程度·

　　北上广深>厦门>郑州>合肥>成都>济南>南京>杭州=天津>苏州>无锡

　　延伸阅读——

　　中产焦虑：除了买房还能买点啥？

　　文丨欧阳晓红等

　　“

　　房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱——不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？

　　要把手里的这套房子卖掉吗？

　　全国拥有数套房的某财富管理机构总裁陆女士这样问。过去几年她买了好几套房子。因为工作忙，她没时间“倒腾”房产，几个月前本想出手杭州的房子，结果发现G20之后，杭州的房价又涨了；她在上海的房产也是，一不留神就涨了好几百万。

　　她应该为此高兴吗？要继续看着手里的房子升值吗——即使涨了这么多——如果有一天房价跌了呢？

　　如果把房子卖掉还能投资点啥呢？房产之外，陆女士拥有600-3000万元可投资资产。作为专业人士，她目测了一遍当下股市、基金、外汇、黄金等资产类别的收益表现，又把目光投回了房市。

　　但，心里还是不踏实，一些惶恐，一些不安。

　　这不是她一个人的感觉。不仅是这些私人银行眼中的高净值客户。即使是一般中等收入人群，对此也充满疑问。他们的可投资资产也许只有几万，或者10多万乃至上百万元。他们可能已经拥有一套仍在还贷的房产，或许还在为首付奋斗，他们身在北上广或者二线、三线城市，但困惑似乎是一样的：房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱——不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？

　　10月1日，人民币作为国际货币基金组织（IMF）新晋的SDR（特别提款权货币篮子）货币将正式生效。前一天，央行货币政策委员樊纲表示，不能只推改革，不顾经济增长；前几年大量热钱炒作导致人民币升值，目前贬值是纠正，也顺应一篮子货币的普遍贬值。这让市场生疑：是否暗示入篮之后的人民币将开启贬值通道？

　　殊不知，很大程度上，汇率贬值预期也是中产“置房产”保卫财富动因之一。兴业银行首席经济学家鲁政委就认为，高估汇率是所有中国问题的根源。文华广润资产管理有限公司董事长王家春则表示，外储及汇率风险已成为中国宏观风险的关键要素之一。

　　在苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙看来，房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应，还打乱了对居民部门的未来消费支出和家庭资产配置计划。

　　就这样，不只是中国政策宏观调控的难度在加大，中等收入群体或者中产阶层配置资产的难度也在加大。此时和今后一段时期，市场在等待变化。

　　一种难言的焦虑感在不同市场、不同人群中蔓延。尤其是中产阶层，他（她）好像“病了”，得了财富焦虑症。

　　对中等收入人群的界定从来都可能引起争议。一些专家认为可将中等收入标准界定在年收入6万-12万元人民币左右，此外，家庭有一定数量的储蓄和其他货币性资产，家庭人均居住面积稍高于全国平均水平。如照此测算，目前中等收入人群规模在3亿左右，尽管一些人调侃自己“被中产”。

　　扩大中等收入群体是国家战略的一部分，十三五规划中，中国还提出了城乡居民收入倍增计划，这意味着未来中等收入群体规模将进一步扩大，与之相伴，财富的保值增值会成为持续的焦点。

　　“当务之急是改变资产或财富管理战略思维。过去十年可能大家是主动管理型，愿意承担一定的风险并获取较好收益，但从今年开始，大家可能要打防御战，安全过冬。‘现金为王’，等待机会。”光大银行资管部副总经理潘东开了个方子，“再不然就是分散投资，像专业机构那样做大类资产配置。”

　　但，财富能等吗？很多人会担心，自己的钱会在等待中缩水，也有很多人，他们焦虑，但似乎更为主动，一点点拨开金融迷雾，优化资产配置策略，让其资产保值增值。这些人是怎样做到的？

　　如果有一套穿越经济周期的中产阶层资产配置手册的话，也许可以用“专业化、安全性、流动性”等关键词勾勒其座标系。林采宜说，在负利率市场环境下，投资座标也好，投资哲学也罢，除了安全还是安全。

　　如此，你配置的资产安全性高、流动性好吗？

　　“资产荒”下三件事：房价、汇价、金价

　　“房价涨得邪，没房的绝望，有房的心慌；没想到的是，有些开发商同样如此。”市场唏嘘不已；流动性过多，市场太拥挤，机构与资本在抱怨优质“资产荒”。

　　房价还会涨么？在南京、杭州、在苏州，在济南，曾经久违的字眼又重新回到人们的视野中，限价、限购、严打捂盘……一些被认为恶意炒作房价上涨和虚假信息的人被拘留，房价上涨已经引发新一轮的调控，而且正在波及更多的城市。

　　曾经经历去年股市起落的投资者，现在面对分化的楼市行情，游移不定。房子还能买吗？国泰君安首席经济学家林采宜告诉经济观察报，就投资品

　　而言，目前国内大中城市的房价泡沫明显，显然风险很高，并非理想投资。无论是房产税、房贷政策还是流动性紧缩，都可能导致市场对房价的预期逆转，并触发房价下行。

　　按照财富管理专业人士的说法，从资产配置的角度看，中产人士关注的三件事：“房价、汇价和金价”。但恰恰这三件事没一个让陆女士省心。又岂止是中产？从政府、专业机构到个人投资者，无人可以置身事外。这三件事说到底是一件事。

　　面对高房价，人民日报也出来喊话了，其微信公号发文《失去奋斗，房产再多也将无家可归》。明示：当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。但“房产升值秒杀努力工作”之现象又让一些刚步入中产的人士顿生挫败感。

　　李先生是一名基建工程师，曾经在某国有企业的工程项目部负责安全工作。年过4旬的他在完成一定财富积累后，去年辞职开始自己做工程。刚买了新车且拥有五、六百万元存款，但焦虑感时时困扰着他。

　　据李先生介绍，目前其名下有一套房产用于自住，同时在北京郊区还有几百平米的宅基地。他说，在妻子眼中，自己并不是一个聪明的人。在北京房价不断上涨的过程中，不少朋友和同事都在2010年前后买了房，虽然也曾有这种打算，但最终因为各种原因搁浅，就此夫妻俩还曾生过气。“也想过改善一下家里的住房条件，但是目前这房价太吓人了，不敢轻易入手。”考虑到还有郊区的宅基地，一路上涨的房价使得李先生最终放弃了换房的想法。

　　李先生说，错过买房机会的主要原因是自己爱好炒股。自2008年就已经入市的李先生一直自诩是经验丰富的老股民，然而在去年6月杠杆牛市戛然而止的时候，李先生一度看着蒸发的上百万市值怀疑自己。

　　辞职后，李先生每年有近百万元的收入，但在经济不景气背景下，工程越来越难做，不但利润稀薄，三角债等信用风险更是不断打消着他的积极性。而仍未回本的股票投资使得他在今年不温不火的行情中保持着夹杂着悲观的理性。“现在的确比较纠结，也比较沮丧，一直以来都觉得国内房价已经很高了，但是它仍然在涨，想想美国和日本的经历，很担心自己成为最后一个接棒者，也正因为此，自己错过了很多买房的时机。”李先生表示，自己手里的几百万存款并不算多，如何保值升值成了头疼的问题，“现在基本上是在买短期理财，收益年利息不到4%，真怕在房价不断上涨、人民币又出现贬值的过程中被稀释的不够生活，特别是看到跳广场舞的大妈坐拥几套房产时还会有一种挫败感。”

　　如果选择范围更宽泛一些，海外资产配置是一个好主意么？

　　不少高净值人士选择了海外买房，海外媒体将澳大利亚、加拿大等国家一些城市房价的上涨归结为中国人的购买力。即使没有买房实力的投资者，也选择将一部分存款转为美元，或者投资海外股市和固定收益产品。

　　汇率波动的风险无疑给正在升温的海外资产配置增加了几分热度。

　　波士顿咨询进行的一项调研发现，2015年“811”汇改后，人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，从而掀起了中国个人境外资产配置的热潮。包括客户基础下沉，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户表示未来3年内会考虑进行海外投资。

　　波士顿咨询全球合伙人张越说，调研还显示，在2015年股市剧烈波动下，70%的高净值人群还是实现了约10%的盈利。“中国高净值人群自己对财富管理的能力，或者借助机构，其投资能力在逐步改善。”

　　荷马金融创始人叶程坤的感觉是，这几年的确出现了海外资产升温的趋势。这是一家专注于帮助中国居民海外投资的公司。根据这几年的观察，叶程坤说，大部分的中产和高净值人群的海外配置主要是两类：基础配置，像去香港买保险；另外是基础之上的稳健型基金。不过，在中国家庭资产配置中，目前整个海外资产配置占比不及2%，而日本、韩国、中国香港特区基本上配置比例在15-25%，配置最高是30%的新加坡。他说：“目前中国投资者海外资产配置有一些特殊性，除了刚起步之外，也有资本管制方面的原因。”

　　那么再来看看黄金吧。

　　中国大妈曾经是黄金最坚定的投资者。不过她们在上一轮的黄金涨跌中也损失了不少。在2012年触及每盎司1790美元的高点后，黄金价格一直处在下跌通道中，中金所研究院首席经济学家赵庆明说，这一过程没有结束。

　　中天嘉华集团副总裁、金融产品中心总经理张旭东说，就黄金ETF（交易型开放式指数基金）而言，今年以来全球ETF的增长，主要是全球最大的ETF黄金（SPDR），呈现持续稳定的上升。对比金价来讲，金价的波动比黄金ETF大，黄金ETF受金价的影响较小。这说明了什么情况呢？说明买入ETF的这些机构或是其他的投资者，是在中长线配置黄金，而不是在赌黄金的行情。也就是说，这不是投机黄金的行情，而是配置结构的一部分。这些机构以及投资人会投资很多的金融产品，现在开始选择配置黄金了。

　　王家春看好黄金的投资价值，他甚至认为，对于投资者而言，应该是“一手美股，一手黄金”。不过中金所研究院首席经济学家赵庆明认为，黄金大涨的前提是出现全球性的危机事件——如果确如部分人认为的人民币会大幅贬值的话，无疑在中国买黄金是一个非常好的选择。事实上，赵庆明本人相信这一幕不会发生。他说：“对于全球经济前景，我相对乐观，目前看，黄金还是下跌中反弹的行情。”

　　为什么要加杠杆？

　　金融机构为何愿意高杠杆把钱借给普通购房者？

　　“之前把钱投入到创业公司，就是击鼓传花的天使投资、A轮、B轮、C轮……结果投资回报率低于资金成本线，还是把钱投资到房产最靠谱。” 某金融集团投资部负责人称，这轮杠杆运动中，金融机构的钱来源于富豪阶层或中产阶层，人们把钱注入到像P2P等金融机构，中产阶层向金融机构借钱，加杠杆买房，房价暴涨，中产阶层手中财富增值。

　　根据最新数据显示：2016年1-7月民间固定资产投资滑落至2.1%，去年同期是11.3%；然而今年7月央行新增人民币贷款达4636亿元，其中住户部门新增贷款达4575亿元。而在过去的五年中，每年新增贷款中住户部门贷款占比均低于40%。

　　记者综合银监会、盈灿咨询的公开数据梳理发现：目前有超过700家P2P从事房抵贷业务，成交量接近1400亿元，收益率高达11%，平均借款期限为5.24个月。

　　疯狂的杠杆运动似乎让人们保住了手中的财富，根据国家统计局9月19日公布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，在全国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）比去年同期上涨的城市达到62个，二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况，其中北上广深一线城市房价上涨幅度分别是25.8%、37.8%、21.2%、37.3%，暴涨速度远超整体经济增长。

　　第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标告诉经济观察报记者：“不要怪老百姓疯狂，也不要怪房地产疯狂，更不要怪金融机构疯狂，大家似乎都没有太多选择的余地，投资股票碰到股灾，很多对创业公司的投资只是在投资讲故事的能力，投资汽车是贬值，买什么都不如买砖头。”

　　宏观面下的纠结

　　当下来看，“利率、杠杆比率和贬值预期是此轮房地产价格显著上升的短期刺激因素。”平安证券在最近的一份研报中说。

　　2016年1-8月，中国房地产销售额和销售面积分别为6.66 万亿和8.75亿平米，较2015年同期增速分别为40.1%和25.5%。平安证券分析，从利率情况看，2014年三季度央行公布的居民按揭贷款加权平均利率为6.96%，到2016年事季度下降至4.55%（30年按揭的月供下降了23.5%）；此外央行2014年四季度开启的实质上比较宽松的货币政策功不可没；杠杆比率主要来自于首套和事套？按揭贷款比例的下调，而三套房按揭比例则已经由商业银行自行决定。

　　“估计2016年居民购房的按揭占比高达60%左右；人民币汇率则在2014年以来贬值超过10%，而主流预测另一个10%的贬值将在两年内发生。”平安证券认为。

　　王家春则称，汇率非良性贬值可能成为系统性风险的引发因素，因为汇率非良性贬值很可能导致通胀率及名义利率上升，从来冲击全局。中国经济基本面和过高的宏观债务率决定了——央行在未来多年内会倾向于维持超低的名义利率和实际负利率。“对于投资者来说，或许只有黄金可以抵御人民币贬值的汇率风险。”

　　最近，多家机构调升了中国经济2016年的增长率，亚洲开发银行（亚行）9月27日发布报告，上调2016年中国经济增长率为6.6%，略高于3月份预测的6.5%，2017年的增长预期也由之前的6.3%上调至6.4%。29日，巴克莱预计中国今明两年的增长率分别为6.6%和6.2%，较6月份时给出的预期分别上调了0.3和0.7个百分点。这意味着中国经济仍会处在6.5-7%的合理运行区间，但去产能、去杠杆仍使得中国经济面对下行压力。

　　环顾四周，当下的世界经济体似乎陷入了“比烂”模式。

　　各国央行空前宽松政策致“负利率”时代亦横亘眼前——全球对信用的追逐已经达到了一个疯狂的状态。

　　张旭东解释，包括美国国债、德国国债、日本国债、瑞士国债在内的这些国债，都被认为是金边债券，或者叫全球最高信用等级的债券。大量资产的管理者在出现避险情绪的情况下，会去追逐购买这些高信用等级的国债。另外一点是国债的流动性高，如果认购者改变主意的话，可以很快地退出来，然后再去投向其他标的。

　　不容忽视的是，安全资产短缺，超过10万亿美元大幅增仓国债负利率黄金ETF。“这是一件非常荒唐的事情！”张旭东说，他认为，就负利率资产而言，最新的数据是目前有12万亿美元的资本都已经投入到了负利率国债。这相当于把一个堰塞湖顶在了全球资本市场之上，全球的经济如果想正常运行的话，负利率是不可以持续的。但实际情况却是把12万亿美元的资本顶在了负利率之上，那就意味着所谓的“债权泡沫”是有当量级。“债券泡沫”一旦被刺破，其冲击波对全球市场的负面影响很大。严峻的问题是——这个负利率的体量还在快速增长，不久前的数据值是10万美元，现在最新统计数值达至12万美元。

　　而特殊环境下，中产们或投资者便需要改变对理财或配置的惯性收益预期了。“当市场下跌充分的时候，投资者要精选优质的私募基金，这些私募基金擅于捕捉到大盘下跌带来的有价值的投资机会。”张旭东说，“现在这个时间点，投资者真正应该追求的是流动性、低估值、高信用。当前的投资环境很动荡，流动性非常重要，千万不要随意把资本投到一个流动性严重缺失的领域中去。”

　　当然最根本的问题是，尽管金融危机已经过去8年，但世界经济已经连续5个年度低于危机前均值3.7%的增长——2017年仍可能如此。也正因为如此，G20杭州峰会的目标仍然是经济重回强劲增长。这个世界需要充分调动各种宏观政策工具稳定经济，并以创新方式推动结构性改革，构建更为公平的经济金融体系，让全球经济拥有新的活力，

　　在上一轮全球金融危机中，中国曾被看作一个避风港，中国对全球经济增长的贡献率超过50%。即使是今天，中国对全球经济增长的贡献率仍达到了25%。如果中国顺利完成一场结构性改革，成功切换增长引擎，不仅表明世界经济仍将获得来自中国增长的支持，还意味着，中国将崛起一个更为庞大的中等收入群体。去年10月，马云就曾在一次公开演讲中表示，未来5-10年中国将拥有5亿中产阶级——这也意味着更加庞大的资产管理需求，一个可能影响全世界的前所未见的资产配置行动。

　　现在，如果有本配置手册

　　很多身处财富管理行业的人士，都接受过亲友这样的问询：我该怎么办？换一个角度，如果有本理性的资产配置手册，是否能帮助中国的中产阶层看清迷局，做出更好的选择？

　　林采宜认为，资产配置是一种非常个人化的安排，没有适合所有人的配置方案。不过她还是给出了忠告：“目前安全性是第一位，重要的事情说三遍：安全！安全！安全！”

　　张旭东的看法是，对于投资者而言，应该注重资产配置、特殊策略以及操作模式的选择。最现实的投资策略是组合配置，通过资产的组合配置，达到分散风险的目的。而特殊策略和操作模式，则需要通过专业人士以及专业机构来实现。他认为，投资者做投资或理财的时候，首先应该去看环境。只有具备描述环境的能力，才会找到投资的方向感。

　　其实，提及经济周期，以及大类资产配置，稍有经验的投资者对“美林投资时钟”或许不会陌生。其逻辑是这样的：复苏期，股票为王；过热期，商品为王；滞涨期，现金为王；衰退期，债券为王。不过，即使是专业人士也觉得，一段时间内，美林投资时钟似乎失灵了，几乎转成了电风扇。

　　如果可以选择的话，对于这样一个中产人群资产配置手册，也许可以用“安全性、专业化、流动性、风险偏好”等关键词勾勒其坐标系。或许，它们更多关乎投资哲学而非投资策略。

　　屈指算来，可供中产投资的资产无外乎是：房产、股票基金、债券、理财产品（银行与互联网）、另类资产，外汇，黄金；包括海外配置等。

　　就高净值人群（600万-3000万资产）而言，歌斐资产机构业务部北京团队总经理景乃格建议，降低收益预期。如果说2015年目标可以是8-15%，2016，已经下降到年化5-6%。明年甚至更低。她认为投资者首先应该关注两个方向，一是央行货币政策，二是汇改过程。其次，以抗通胀为目标适当配置海外资产或投资海外产品。

　　对富豪阶层（3000万资产以上）来说，适当调高跨周期产品配置，如PE\VC等股权投资产品。此外，尽量多元化、跨市场投资，分散风险。

　　不过景乃格认为，国内PE投资的策略持续从单一走向多元化，中国目前正在经历的产业并购浪潮将持续，项目估值上升、新三板前期的火爆增加了风险，应当警惕。根据海外经验，跟投策略与PE二级市场FOF策略能够较好地平衡投资组合的收益与风险。因为，在投资市场短期波动可能较大的环境下，PE投资具有跨周期、跨行业的特点，应当增配。

　　大趋势看，美国PE/VC的投资机会主要在TMT领域，特色在于技术创新；中国PE/VC的投资机会百花齐放，包括TMT、文化、消费、智能制造等领域，特色在于商业模式创新和效率提升。

　　润为资本合伙人王子恢也相信，未来经济下行通道中，中产人士应该在基础保障和常规投资渠道之外，认真考虑股权投资的可能性。他认为，以股权投资方式参与创业创新，几乎是中产家庭财富增值效应跑赢通胀的惟一通道。如果没有股权投资，基本上没有可能跻身高净值人群。

　　而对于可投资资产大于3000万元的高净值客户，波士顿咨询调研显示，产品定制服务是最为青睐的服务类型。

　　不过，在潘东看来，不同资产规模量级的配置建议，主要取决于投资者的风险偏好。譬如，有的富豪风险偏好很低，不愿意投资股权类资产。反之，有的中产风险偏好较高，更热衷于权益类投资。

　　对于大部分普通中产投资者来说，他们的选择或许更为有限。可能的选择是，景乃格建议，适当增加资产的流动性；此外是依托专业机构降低投资风险。

　　林采宜说，从投资品来看，无论是A股、银行理财产品，还是购买海外保险，都是投资机会与风险并存。结构性机会永远都在，无非是大小而已。

　　既然如此，当下，除了房，还能买点啥呢？林采宜说：“还是适当配置以利率债、货币基金等低风险资产为基础的理财产品，在目前的宏观周期下，相对风险较小。”

　　当然，任何时候，对于普通投资者，最佳的选择不是自己杀入市场，而是将资金交给专业人士打理。在接受采访时，多位行业人士给出了这样的建议。

　　延伸阅读——

　　残酷的世界：房价暴涨，买不起房怪谁？

　　文丨缓缓说

　　今年6月，《人民日报》发文说：“房子是给人住的，树不能长到天上去，房价也一样。”

　　《人民日报》说得好，说出了人民群众的心声，然后……房价就真的涨到天上去了。

　　这也是为什么《魔鬼经济学》中的那句话对我触动很大：

　　“如果说伦理道德代表了我们心目中理想的社会运行模式的话，那么经济学就是在向我们描述这个社会到底是如何运行的。”

　　很多时候，我们乐于相信生活应该是什么样子的，但沉溺在自己的理想世界并不能解决任何问题，看清现实，早做打算，才是对自己的人生负责。

　　这篇文章不负责为你摇旗呐喊画大饼，更不能治愈玻璃心。如果你愿意，请继续往下看。

　　1惊艳”全球的房价

　　涨涨涨，房价暴涨！

　　一份报告发布了2016年“全球150大城市一季度房价涨幅榜”，排行榜的前5位中，中国占据了4席。

　　深圳以62.5%的绝对优势雄踞榜首，上海以30.5%的涨幅紧随其后，涨幅之大，令全球各大城市望尘莫及。

　　除此之外，南京、北京、广州、杭州的涨幅均超过了10%，分别位列涨幅排行榜的第4、5、13和19。

　　而根据国家统计局最新出炉的数据，8月全国70个大中城市，64个城市房价上涨，2个持平，4个下跌。与2015年相比，北上广深及南京、厦门、合肥、杭州等地的新房及二手房价格达到了20%-40%的涨幅。

　　说涨幅太抽象，来看看实打实的房价，以上海为例，内环价格已达到6-11万/方，远离内环的松江区也已达到了3万/方。

　　一线城市房价高，去二线城市总行了吧？

　　蓦然回首，“苏宁”房价两万余，唯有有泪千行。

　　2房价为什么暴涨

　　我曾在《社会即将分层，你将会在第几层》一文中反复论述了“马太效应”，而本轮的房价暴涨，则是马太效应的又一次体现。

　　产能过剩，制造业江河日下，大量传统企业纷纷退出市场。

　　这部分钱去了哪里？楼市！

　　因为看好北上广深和部分发达二线城市的房价，从实业退出的资本涌向了楼市。

　　9月21日，《上市公司卖北京2套学区房抹平亏损》的新闻席卷了整个财经圈。

　　南京一家上市公司因连年亏损，陷入了退市风波，董事会一商量，决定卖掉2004年购入的两套居民住宅（原用于员工居住及办公，现估值2200万，已增值16.5倍），以此实现扭亏为盈。

　　诺贝尔经济学奖得主阿克洛夫和希勒在《动物精神》一书中指出了经济决策中的非理性因素，即动物精神。而动物精神中最重要的一条是：信心及乘数效应。

　　这里的“信心”指对未来趋势的一种（盲目的）确信态度。

　　典型的如“中国大妈”，她们炒黄金，买比特币，把动物精神发挥到淋漓尽致。其背后的原因，不过是因为最初的少部分人看涨，带动周围的人也跟着看涨，在从众心理的驱动下，看涨的人就像滚雪球一样，越滚越多，直到商品价格远远超过了其实际价值。

　　实业资本的转移推高了一二线城市的房价。一部分中产阶级通过各种方式，将手中资产转移到了一二线城市的楼市，又一次推高了房价。再然后，随着炒房团的大量涌入，房价被推上了天际。这是“动物精神”的又一次胜利。

　　与此同时，宽松的货币政策和银行的理性选择则成了房价上涨的助推剂。

　　据在线金融搜索平台融360公布，截止今年７月，全国首套房平均贷款利率降至 4.44%，创历史新低。

　　另一方面，在实业下行、贷款困难的情况下，银行难以找到比个人房贷更为安全可靠的资产，于是新增贷款大量涌向了楼市。

　　据A股上市银行半年报显示，18家上市银行上半年新增房贷2万亿元，占同期新增贷款额度的45.46%。而7月的数据则更加恐怖，据媒体报道：7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元，也就是说，新增贷款几乎全部去了楼市！

　　此轮房价的暴涨，是实业资本避难、动物精神和货币政策共同推动的。

　　财富从实业转移到了楼市，从小城市转移到了大城市，这推高了大城市的房价，也拉大了发达地区和落后地区之间的差距。

　　是不是很熟悉？马太效应！

　　正如中国人民大学重阳金融研究院高级研究员刘戈在《此轮房价上涨，是一次残酷的财富大转移》一文中所言：

　　这是一次规模空前的财富大转移，没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。

　　一线城市和部分二线城市的有房居民成为了这场财富转移的受益者，而全国其他地区的居民财富，却在浑然不觉中悄然缩水。

　　少部分城市的繁荣，掩盖了大部分城市的萧条。

　　动辄20%-40%的房价增长速度，远远超出了劳动报酬的增长，那些买不起房的穷人，在这场残酷的财富大转移中，能做的仅仅是看客，仅此而已。

　　3真正能决定房价的因素是什么？

　　如果说，影响房价的短期因素是动物精神和货币政策；那么，决定房价的长期因素又是什么？

一是城市的经济。

二是人口的迁移。

　　人口会自发地向经济发达、资源集中（尤其是教育资源）的地方迁移，而人口的聚集，又会反过来推动城市的经济，从而建立起一个优势迭代的良性循环。

　　可一个城市的土地面积是有限的，当一个城市的经济欣欣向荣，外来人口又大量涌入时，房价一定涨，因为此时房子是稀缺资源。反之，如果一个城市的经济不景气，年轻人将用脚投票，走向发达地区，人去楼空后，房子一定会贬值。

　　这是春运期间百度的人口迁徙路线图。

　　可以明显地看出，三大都市圈是人口流动的节点。

　　根据2009年-2014年全国35个主要城市的人口流动数据，人口的流入高度集中在长三角、珠三角和渤海湾三大都市圈。

长三角：上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=人口流入863万。

珠三角：广州+深圳+东莞+佛山=人口流入796万。

渤海湾：北京+天津=人口流入684万。

　　怀揣着梦想的年轻人，源源不断地涌向了经济最发达的地区，于是那里的房价也涨上了天际，并且，越靠近都市圈核心，人口越聚集，房价也越高。

　　这些人口从哪里来？当然是落后地区，所以在城市化的进程中，三四线城市的新区无人问津，成为了一座又一座空城。

　　4房价还会涨吗？

　　房价有泡沫吗？

　　有，“动物精神”透支了房价的升值空间。

　　但泡沫会破吗？

　　未必，这要综合考虑人口和经济。

先来看未来的城市经济：

　　即便传统制造业江河日下，实业资本退出市场，看似险象丛生，但与此同时，大数据、云计算、互联网、互联网金融、人工智能、VR、基因生物、大娱乐大健康等新兴产业正在快速兴起，这将成为新的经济支柱。

　　但是，这些新兴产业有着明显的城市聚集特征。

　　以下是互联网行业投资金额的城市排名：

　　互联网行业投资金额的前五名分别为北京、上海、杭州、深圳和广州，其中北京占据近半壁江山，前五名合计占全国互联网投资的90.8%，聚集效应非常显著。

　　金融领域，传统金融业分部在北京、上海和深圳。此外，电影产业90%在北京，于是做着明星梦的美女扎堆去了北京。

　　所有的新兴产业都存在高度聚集的特征。与其说制造业的逃离是一次经济危机，不如说是中国经济模式的重新布局：新兴产业将在少数几个城市快速发展，而传统制造业则被迫向中西部地区迁移。

再来看人口的迁移。

　　未来的人口流向会有什么变化？

高端人才将由三大都市圈的核心城市向外围扩散。

流水线上的工人将随着制造业的迁移而重新聚集。

　　最近两个月，北京公布了《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》，上海公示了《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，深圳出台了《2016年度城市建设与土地利用实施计划》，这对三大都市圈的人口迁移有着巨大的影响。

　　北京、上海开始严格控制人口了。

　　北京常住人口将在2020年末控制在2300万人以内，上海的常住人口将在2040年末控制在2500万左右。

　　这意味着未来5年内，仅有不到130万人可以挤入北京；未来的25年内，仅有85万人能“有幸”成为上海市民。

　　更残酷的是后面这一条：北京城六区常住人口将在2014年基础上下降15个百分点左右。

　　这意味着将有340万城六区的常住人口将像挤牙膏一样，被赶到五环之外。说的更直白一点，北京将上演一场激烈的居住地保卫战。

　　而深圳的问题在于没有增量用地。

　　深圳的面积仅为上海的三分之一，还有一半的土地（山地、湖泊等）不能用来造房子，2016年政府勒紧裤带拿出了1350公顷土地，可仅有不到10%用来建设住宅。更关键的是，拿出土地中有85%是存量用地，这就涉及到拆迁问题，这些土地很难在短时间内造起房子。

　　北京、上海”市民资格“限量供应，深圳土地严重不足，人口不可能再大量流入，那么房价呢？

　　小学数学里有一类应用题：一个大水池，一个管道进水，一个管道出水，问你多久可以把池子装满水。

　　未来，一线城市就是一个个大水池，水池里有全国最发达最有前景的产业，也有着残酷的淘汰机制，精英们从一侧管道源源不断地挤入，被淘汰的人则从另一侧管道被迫迁离，房子依然是稀缺资源，房价依然会维持在高位。

　　与之对应的，是三大都市圈的人口从核心城市向外围扩散。

　　居住在昆山，工作在上海；居住在东莞，工作在深圳；居住在燕郊，工作在北京，这将成为三大都市圈生活的新常态，也将带动临近城市的房价继续往上涨。

　　另一方面，随着制造业被迫向中西部地区迁移，却也给部分地处交通枢纽的省会城市带来了机遇。

　　以郑州为例，郑州是高速轨道交通上的城市，7条高铁贯穿而过。受益于铁路发展，制造业陆续迁入郑州，工业发展引人关注。

　　典型的如富士康落户郑州之后，仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万，这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。

　　经济上来了，人口聚集了，房价也跟着涨了，根据国家统计局的数据，8月郑州的房价较2015年上升了17%。

　　重庆、成都、武汉、郑州、合肥等交通枢纽上的省会城市，或能成为中国经济重新布局后的幸运儿，房价也将随着工业升级而补涨（合肥上半年的暴涨就属于补涨，因为原先的价格在洼地），但与三大都市圈相比，依然不可同日而语，这是产业差异决定的。

　　分析至此，可以对中国未来的房价地图进行预测：

三大都市圈将成为全国房价的三座大山，北上广深是顶峰，杭州、南京、苏州等周边发达城市是一片层峦叠嶂。

武汉、重庆、成都、郑州、合肥、厦门等交通枢纽城市将成为偌大版图上星星点点的丘陵。

剩下的城市，全是平原和洼地。

5

房价暴涨，年轻人该怎么办？

　　年轻人可以不靠父母在大城市买房吗？

　　对于70后而言，这样的想法叫志气；对于80后而言，想要实现靠机遇；对于90后而言，如果还抱着这样的想法，只能说是学生气。

　　大城市的房价增速已远远超过了劳动报酬的增长，你的踏实努力，等来的，却是房价的高不可及。

　　有一位读者对我说：

　　当年我在北京六环外买房，一万，同事劝我别买，他说一定会降。但我清楚自己的能力，够得着的先拿到手再说。现在，四万一平我也并不想卖。

　　三四年前，劝朋友买一个当时比较荒的地方，但地铁已经规划到了。他们总是觉得不划算，嫌远，嫌郊区，那时候房价还不到一万，如今四万也已经买不到了。

　　朋友当初手里的钱还够首付，如今，那点钱没翻倍，已经没房可买了。

　　买房就像是上船，那些在岸边的人，有的说船票会上涨，于是匆匆忙忙上了船；有的说船票会下降，左等右等，却再也上不了船，只能望洋兴叹。

　　从这一点来说，早上船的人是幸运的。

　　但是，任何选择都会有代价，而上船的代价是，在船只靠岸（还清贷款）前，你和船被捆在了一起。

　　有没有发现，买房的背后，其实是一种尘埃落定的心理，意味着你愿意放弃别的可能，去求一个安稳。

　　回到主题：房价暴涨，年轻人该怎么办？

如果你的职业生涯正处于高速成长期，你的未来有很多的可能性，我不建议你买房，房贷会成为你的负担，束缚你的发展。

如果你的职业发展已处于瓶颈，又想在大城市尘埃落定，我建议你尽早买房，因为该涨的城市还会涨，并且你要相信：财富是以家庭为单位的，借用父母的钱来买房，是家庭财富增长的一种方式。

如果你什么都没有，那么请你记住：这个世界上有两种人，第一种人善于把责任推给社会推给他人，然后心安理得地苟且一生。第二种人看清了世界的真相之后，披荆斩棘寻找突围的可能。

　　买房或者不买房，苟且或者奋斗，这些都是选择，每种选择都有其代价，而人生，则是一个又一个选择叠加起来的总和。

　　十年后你所站立的地方，正是你今天的选择所带来的结果。

　　来源：德科地产频道（ID：dekedichan）、经济观察报（ID：eeo-com-cn）缓缓说（huanhuanshuo520)

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