房贷提前还款：为什么能减少利息？

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　　现在房价飞涨，很多人一下子拿不出那么多钱买房，很多人也都选择房贷提前还款：为什么能减少利息？了贷款买房。但是贷款期限怎么确定?每个月要还多少钱?什么时候才能还完?今天我们就来聊聊关于贷款买房的二三事。

　　举个例子，小明要买一套200万的房子，首付60万，贷款140万，按照基准利率4.9%，贷款30年，等额本息还款法，用房贷计算器计算结果如下：

　　小明每月还款7430.17元，总支付利息1274862.67元。

　　如果小明每月收入较高，且以后有提前还款的打算，缩短贷款期限也许会更划算。因为虽然每月还贷压力增加，但是同样的贷款额度，贷款期限缩短10年，节省的利息也不是个小数目，在其房贷提前还款：为什么能减少利息？他条件相同的情况下，假设缩短贷款期限到20年，计算的结果如下：

　　每月还款额为9162.22元，总支付利息为798932.00元，比贷款30年少付475930.67元的利息，可以买一辆豪华版SUV了!

　　贷款期限长，付出的总利息多;而贷款期限短，则每个月的还贷压力更大。两者各有利弊。除了比较月供和总利息，贷款期限还要根据自己的还款能力、贷款利率、贷款额度、以及包括贷款人年龄、所购房房龄在内的银行其房贷提前还款：为什么能减少利息？他要求来确定，期限长未必适合每个人。

　　依据还款能力(月供与收入比)设置贷款期限

　　银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供。月供占家庭收入的比例可以通过延长或缩短贷款期限来调节，一般月供最高不能超过收入的50%。

　　案例中，假设小明的家庭月收入为15000元，贷款20年的月供为9162元，显然超出了50%的比例。此种情况，建议小明将贷款期限延长到30年。

　　根据贷款利率变化调整还款期限

　　贷款利率和贷款额度影响借款人房贷月供，从而影响月供收入比。房贷利率并不是一个固定不变的数值，比如2015年就遇到了央行5次降息，月供也会随之下调。

　　而一旦遇到央行升息，房贷月供也会随之增加，很多家庭会在此时选择提前还贷，缩短还款期限或减少月供额来缓解资金紧张。

　　贷款人年龄也会影响贷款期限

　　一般而言，只要是借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，要求借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。因此，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下。

　　所购房房龄过大贷不到最长期限

　　房龄也是银行确定贷款年限的重要因素，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。

　　什么是提前还款，有哪些好处?

　　1、提前还贷含义

　　提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定时间，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

　　2、提前还贷好处

　　可以体现良好的信用记录，提前还贷完毕可以少支付银行的贷款利息。

　　提前还贷的四大细节问题

　　借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。

　　此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。

　　勿忘退保及解抵押

　　借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。

　　此外，已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，现在的7折利率可以说非常低，这部分购房者的资金利用成本很低，所以不建议提前还贷。

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