房贷无法支付，能否退还已付的首付款？

　　■读者咨询房贷无法支付，能否退还已付的首付款？：

　　吕先生去年在中天·北湾新城买了一套二手团购房源房贷无法支付，能否退还已付的首付款？，因为当初感觉该房源比售楼处要便宜一些，所以在当时产权证没有下来的情况下，双方协商先交首付，待产权证下来以后再进行产权更名和贷款，所有更名税费由吕先生负责。7月份产权证下来后，房主通知他办理更名和贷款事宜，一打听才知道因为产权证刚下来未满2年，办理交易他需要缴纳8%的税费，这样一算房价比售楼处还要贵出好多。又经协商后，房主表示，如果吕先生不想买的话，可以退还首付款，但3万元装修款不予退还。或吕先生再支付5000元房租并承担今年的物业费、采暖费，宽限至今年年底搬家或转卖他人。现在吕先生想将房子以高于原来的价格卖给别人，可行吗？又该如何完成交易呢？

　　■记者解答：

　　如转卖需与原房主协商，请他配合办理手续

　　根据《物权法》的规定，吕先生没有办理产权登记，对房屋没有处分权，房屋所有权仍属于原房主，因此，如果房子能够成功的转卖他人，办理产权过户还需要原房主协助办理。这就需要与原房主协商请求他配合办理手续，毕竟原房主和之后买房的人非合同相对方，没有权利义务关系。

　　其次，转卖行为似乎很难实现，因为即使到年底，产权年限仍未满2年，二手房交易税费仍然很高，价格原因有可能导致交易很难达成。

　　■记者提醒：

　　产权证没下来之前，交易风险还是很大的

　　案例中吕先生遇到的情况绝非个案，产权证没有下来之前交易，交易风险还是很大的。

　　我国以房产证作为房屋合法性的唯一依据，无论合同还是协议，均依赖于合同当事人的自觉履行，一方不自觉履行、不严格履行或者不完全履行，都将给对方带来很大的风险或损失。

　　总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，切莫贪小便宜吃大亏。尤其是以下两种危险操作还请购房者谨慎为之。

　　一、买家支付定金 待产权证下发后办理产权交易

　　这种方式常见于2年内能够办理下来产权证的次新房，吕先生购买的房源就属于此类。交易时卖方向买方承诺在一定时间内办好产权证，要求买方支付购房定金或首付款，等产权证办理完毕后，支付剩余房款或办理贷款，同时办理过户手续。但这种情况容易出现因为卖方不能按时办理房本，导致交易不能履行，双方产生纠纷的情况，且通常卖方会坐地涨价。同时由于政策原因，或对二手房交易税费不了解，导致的额外税费由谁支付、怎么支付就成了问题。再就是一旦交易无法完成，买家的装修成本一般很难追偿。

　　二、找开发商改底单

　　这属于违规操作，一般开发商会要求支付上万元的改单费用。这种交易不合规范，很容易发生开发商办不了，改底单交易无法完成的情况。这部分房源有的是刚入住的新房，但房源较少。再就是尚未交房的团购房源，一些手续并不齐全的楼盘在日后办理房产证的过程中难免遭遇难题，甚至面临房屋无法交付使用的尴尬。

　　新文化记者 代香