房屋抵押贷款无法偿还，如何避免陷入更深的困境？

　　根据《物权法》第一百八十条规定，除法律、行政法规禁止抵押的房产外，房屋抵押贷款无法偿还，如何避免陷入更深的困境？我国公民、法人或者其房屋抵押贷款无法偿还，如何避免陷入更深的困境？他组织的房产一般都可以用于抵押。

　　依法可以用于抵押的房产很多，包括已建和在建的自建房屋、商品住宅、写字楼、商铺、厂房等。

　　但在办理房产抵押时，除抵押人持有的房产权证以及房产查册信息外，还需根据法律规定和房地产具体情况再作决定。

　　广东国晖律师事务所的徐健律师做出了详细解答房屋抵押贷款无法偿还，如何避免陷入更深的困境？：

　　常见几种情况如下房屋抵押贷款无法偿还，如何避免陷入更深的困境？：

　　一、不得接受抵押的房产

　　1、办理房产抵押时，非常重要的事情是首先要了解拟抵押房产是否符合法律规定。拟抵押房产如果是法律、行政法规禁止抵押的房产就不能接受抵押，否则就有无效的法律风险。

　　根据《物权法》第一百八十四条规定，以下几种房产不得用于抵押：

　　（1）国家机关、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体和医疗卫生以及其他社会公益的房产；

　　（2）所有权不明或者有争议的房产；

　　（3）依法被查封的房产；

　　（4）其他法律、行政法规规定不得抵押的房产。

　　2、除《物权法》规定外，其他法律、行政法规规定不得抵押的房产，也应当依其规定不得用于抵押。

　　如《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让的房产，包括依法收回土地使用权的房产、未经其他共有人书面同意的共有房地产、未依法登记领取权属证书的房产等不得用于抵押。

　　3、有些房产是谁所有是明确的，与他人又无争议，但属于非法建筑，如违反土地管理法、城市规划法规定未经批准所建的住宅、厂房等。

　　有关行政机关对这些非法建筑物如果依法作出拆除处理，那么行政相对人就会失去这些房产。如果提供这些房产设定抵押，就会使抵押权落空。

　　《城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”非法建筑是没有土地使用权证书和房屋所有权证书的，那么就无法办理抵押登记手续，抵押权就无法有效设立。

　　如果发现借款人或者第三人没有土地使用权证书或者房屋所有权证书的，应当拒绝抵押，以防接受非法房产抵押而造成贷款抵押债权落空。

　　二、不宜接受抵押的房产

　　有些房产，依照担保法律规定可以用于贷款抵押，但如果接受抵押，往往会造成对实现抵押债权极为不利的法律风险。

　　1、村民集体为村民个人贷款提供集体房产抵押

　　村民向申请贷款，村民委员会将村民集体所有的房产提供抵押，将有损于集体成员的共同利益。如果未经村民大会或村民代表会议通过，该抵押合同可能因违反《村民委员会组织法》而无效；即使已经通过，届时拍卖、变卖村民集体房产，很有可能遭到村民的阻挠而引发事件，所以这类村民集体房产不宜抵押。

　　2、抵押人提供唯一住房抵押

　　借款人在困境中急于用钱，出于无奈向银行提供唯一住房产作抵押担保，对此，担保法律没有明文予以禁止，抵押合同也应认定为有效，但从司法实践来看，当借款人不能偿还贷款时，很难处理借款人的唯一住房来清偿债务，即使人民法院判决抵押人承担抵押责任，在执行程序中也难以强制拍卖、变卖。

　　《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人（即抵押人）及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才可以作出强制迁出裁定。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。被执行人属于低保对象，且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

　　由此可见，对抵押人唯一的生活必需住房实施强制执行是比较困难的，即使拍卖、变卖或者抵债成功，出借人也要为抵押人及其所扶养家属提供临时住房，所以，这种房产不宜作为贷款的抵押物。

　　3、夫妻单方为他人贷款共有房产抵押

　　在婚姻存续期间，夫妻双方对共有房产享有平等的不可分割的所有权，任何一方都无权违背对方的意志而擅自处理。夫妻一方未经对方同意将共有房产为他人贷款提供抵押，与其家庭生活、夫妻生活无关的，将会侵害配偶对共有房产享有的合法权益，在这种情况下接受抵押，抵押债权将存在难以实现的风险。

　　但夫妻关系不同于一般的人与人之间的关系，其中一方将共有房产用于银行贷款抵押，其效力也要视具体情况而定：一方将共有房产为自己贷款提供抵押，且贷款用于家庭生产生活，或者事后配偶知道未提出反对的，应当认定是夫妻间的表见代理，房产抵押合同有效；一方未取得配偶同意，作为第三人为他人贷款提供夫妻共有房产抵押担保，因其抵押债务不是夫妻共同债务，故该房产抵押合同无效；一方贷款用于非法活动(如赌博)，且隐瞒对方将夫妻共有房产作抵押的，房产抵押合同无效。

　　4、已经被列为拆迁范围的房产

　　接受此种抵押，抵押债权实现就会遇到困难。房屋被拆迁虽然可以得到补偿金，但这种补偿金通常优先用于拆迁户的安置，而不宜在未安置的情况下就直接用于清偿抵押债务，因而对实现抵押债权不利。