银行贷款迟迟不放款？教你解决二手房交易难题！

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　　来源银行贷款迟迟不放款？教你解决二手房交易难题！：新京报、财经主张

6月12日，方庄，一房屋中介公司门店外，中介人员在聊天。

6月11日，链家金融街旗舰店大门紧闭，仍处于暂停营业状态。

6月11日，金融街中原地产门店门口张贴的承诺书和暂停营业公告。

　　以前敞开银行贷款迟迟不放款？教你解决二手房交易难题！了放贷，现在小心翼翼

　　李明（化名）是某股份制银行个贷客户经理，从事房贷业务4年多，历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。

　　“去年敞开了做，房贷市场井喷；今年小心翼翼地做，目前几乎没有额度了。”

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增。

　　这一疯狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子是用来住的，不是用来炒的”，试图让非理性楼市冷静下来。

　　多家银行内部人士透露，今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行，要求今年房贷要回归2016年以前的正常水平。

　　“这意味着什么银行贷款迟迟不放款？教你解决二手房交易难题！？今年的房贷总额度肯定吃紧，甚至骤降。”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额，但是，回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度。

　　李明说，银行贷款迟迟不放款？教你解决二手房交易难题！他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元。而在此之前的三四年间，每年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位，购房者贷款总额增加的情况下，20亿额度将很快用完。

　　“以前是敞开了大胆放贷，现在是小心翼翼严格控制。”李明表示，银行现在是挤牙膏式批放贷。

　　额度太少，主动“劝退”购房者

　　贷款利率的提高，加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。

　　一位购买首套房做婚房的购房者称，“房贷利率上涨10%，25年期限来看，300万的贷款每月较8.5折时多还1000元，还是可以接受的。但银行迟迟不放贷，让我非常焦虑。”

　　李明表示，面对这样的客户，他选择“劝退”。因为额度几乎没有了，放贷时间难以预估，排队三五个月都是正常的，不如建议客户选择其他有额度的银行。

　　3月17日，热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”，“认房又认贷”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施，加码楼市调控。

　　此后，楼市成交量与成交价双跌。

　　“3·17之后，由于银行迟迟不放贷，加上利率上升，不少投资者来银行抗议。”

　　李明说，目前他所在的支行基本不接受房贷业务，要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退，几乎构成了实质上的“停贷”。毕竟，“银行也不能赔本赚吆喝。”

　　近日，有媒体报道了全国20多家银行停贷，再次加剧市场恐慌。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计口径等原因，这一报道严重失实。

　　实际上，银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数据显示：目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%。

　　“就我个人而言，收入肯定骤降，预计不及去年收入的一半。”李明说，去年楼市疯狂时期，他的年终奖金就有30多万元。

　　要么主动提出涨利率，不然就慢慢等

　　要么接受更贵的房贷，要么接受漫长的等待。

　　李明说，实际上批贷的速度基本不受影响，但放贷时就要掂量客户的征信情况以及能够接受的贷款利率了。

　　如果购房者主动愿意承受上浮利率，那么放款速度会快一些，否则就要漫长地等待。

　　在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下，最近北京多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。

　　据中介反映，眼下等房贷放款，很可能“拼的是贷款利率”，而不是申请时间的先后。

　　“房子两个月前就谈妥了，现在就是等银行放款，房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、银行联系。

　　陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室，总价最终谈定430万。由于是首套房，陈女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等着资金换房，并不接受放款时间过长的组合贷。

　　为了尽快促成成交，陈女士和家人商量多凑出了首付款，房贷部分走商贷申请了180万元。

　　在中介的协助下，抵押等所有手续都相继办好，原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电，可是两个月过去了却没等到银行放款。

　　“联系客户经理，也是说没额度，让再等等。”陈女士无奈地说，这套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因为拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夹在中间，可也只能等着”。

　　小美（化名）也是排队苦盼房贷大军中的一员。

　　她是3月16日签的购房合同，至今近3个月仍未盼来贷款。她想申请平安银行9折房贷利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢价”。

　　“就算我接受溢价，按照平安银行现有的基准利率，也没什么贷款额度，大家都在排队。”小美苦恼地说。

　　昨日，记者致电平安银行北京分行个贷客户经理，被告知额度收缩厉害，排队客户很多。批贷速度没受影响，但放贷速度被严重延期。

　　排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者，3·17新政之后，购房者以观望为主，除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”。

　　从一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。

　　据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

　　“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金，可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。

　　学区房“踩刹车”，有的两个月降200万

　　“3·17”新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。

　　6月11日，记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。

　　多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交记录。

　　黄城根小学是北京市重点小学，黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。

　　据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。

　　5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元。

　　报价下调200万元并非孤例。

　　房产中介出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。

　　北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。

　　史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。

　　“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元。

　　“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”

　　该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。

　　“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。

　　德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之间。

　　中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。

　　教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。

　　上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。

　　在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”

M2增幅惊现“个位数”，楼市吓出一身冷汗！

　　今天（6月14日）傍晚，央行公布了5月末的广义货币M2增长情况，令人震惊的一幕出现了：M2同比涨幅惊现“个位数”！

　　根据央行的数据，截至5月末中国的M2为160.14万亿，同比去年5月末只增长了9.6%。增速分别比上月末和上年同期低0.9个和2.2个百分点。

　　上图是过去10多个月以来的广义货币M2增长情况，可以看到，同比增幅的确在不断放慢。而这，跟中央提出的“控制货币增量”的要求是一致的。

　　上图是今年以来广义货币M2总量变动情况，可以看出，在160万亿这个门槛上，央行徘徊了很久，一直控制则货币总量。其中4月份，M2甚至比3月出现了负增长。

　　自从1996年央行开始公布M2数据以来，M2就没有出现过个位数的年度同比涨幅。至少自2008年以来，逐月公布的M2增幅数据里，也没有个位数涨幅。

　　绝大多数时候，我们看到的M2都是一副超级马拉松运动员的样子，永远斗志昂扬地快速奔跑。比如在2009年，同比增长了27.7%；2010年同比增长了19.7%。

　　被M2打败的，当然是我们的购买力。因为M2可以看做是印钞速度，它长期超高速奔跑，必然带来资产价格飙升，特别是房价大幅上涨。

　　比如2009年到2010年，全国房价的那一轮大涨，就是M2狂飙催生的。

　　上图是美国的M2情况，表格里单位是10亿美元，可以看到目前美国的M2是13.4万亿美元，才折合92万亿元人民币，比中国的160万亿差远了。

　　去年年底以来，为了维护人民币汇率稳定，央行收紧了流动性供应，市场利率不断走高，热点城市的楼市在成交量上开始入冬。这期间，M2从13%以上，逐步下滑到了10%左右。

　　此次跌破10%，显然是个标志性事件，意味着M2狂飙时代结束。

　　但另一方面，也不能简单地看到M2增速回落到个位数，就认为是楼市、股市的大利空。

　　因为，还有一个重要指标不容忽视，这就是“M2同比增幅÷GDP同比增幅”。

　　在历史上，这个比值一直很难跌破1.5倍，所以被称为“1.5倍魔咒现象”。几次罕见的跌破1.5倍之后，往往出现大幅反弹。

　　目前M2同比增速是9.6%，GDP增速假设是6.6%，则比值为1.45倍。虽然跌破了1.5倍，但发钞速度（M2增速）仍然是显著超过财富创造速度（GDP增速）的。

　　尤其应该注意的是：以2014年为分界线，中国楼市齐涨齐跌的时代已经过去，未来房价会高度分化。

　　即便是M2同比增速滑落到个位数，只要仍然是GDP增速的1.3到1.4倍，就仍然意味着货币超发，就仍然可能支撑楼市出现局部牛市。

　　要真正控制住货币超发对资产价格的推动，就必须把“M2同比增幅÷GDP同比增幅”控制在1.2倍以内。

　　但目前来看，仍然在旧模式下运作的中国经济，显然无法承受这样的货币紧缩。

　　总之，M2同比涨幅回落到个位数，是一个历史性事件，也是一个里程碑。这意味着货币狂飙时代结束了。但由于GDP增速也在回落，所以，货币超发时代没有完全过去。

　　这一事件对楼市构成利空，但不是大利空。

　　对于一线城市、强二线城市的房价来说，目前的M2仍然增幅过快。但对于三四线城市的楼市来说，目前的M2已经很难支撑他们狂飙了。

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